전세권을 설정하면 그 건물이 경매처분 되어도 보증금을 온전히 지킬 수 있나요?

Question

제가 아는 지인분도 전세로 살까 월세로 할까 고민하다가

전세로 했다고 합니다. 이사하자마자 전입신고부터 시작해서

집주인 동의를 받아서 전세권설정을 했다고 합니다.

전재산을 다 보증금에 올인해서 할 수 있는 건 다했다고 하네요.

이런 경우 만약의 사태에 대비를 잘 하는 건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있습니다만 권리관계의 순위에 따라서 배당이 결정되므로 100% 돌려받는다고 장담할 수는 없습니다. 사실 계약전에 권리관계 등을 충분히 확인하고 조건이 좋은 집을 찾아서 안전에 도움이 되는 특약을 넣고 계약을 하는 것이 더 중요할 수도 있습니다.

어떤 상황이 될지 모르니 대항력(거주 + 전입신고)와 계약서에 확정일자는 기본적으로 받아 놓으셔야겠지요. 그리고 특히 아파트가 아니거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 좋습니다. 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있음에 유의하셔야 합니다. 신규계약인 경우 계약서상 잔금 지급일과 전입신고일 중 늦은 날 기준으로 계약기간이 1년 이상 남아 있어야 하고, 갱신 계약이라면 기존에 전입신고는 되어 있으니 가입시 계약기간이 1년 이상 남았을 때 신청 가능하므로 가급적 빨리 실행하시는 것이 좋습니다. 또한 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격x담보인정비율(90%)이내 여야 하고 보증발급일 기준 주택 소유권에 대한 권리침해사항(경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가증기 등)이 없어야 합니다.

소중한 자산을 지키기 위해 스스로 주의하시는 것이 좋습니다. 주기적으로 등기부 등본을 확인하여 소유권이나 권리관계 등에 변화가 있는지 살펴보는 것도 도움이 되리라 판단됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

전세권 등기가 된 경우라면 임차권 보다는 권리보호의 힘은 강해집니다. 쉽게 선순위 전세권은 경매시에도별도 배당요구를 하지 않으면 인수되는 권리이기 떄문에 유리하며, 그 자체로 대항력과 우선변제권이 있습니다. 그리고 가장 중요한 권한은 임대인에 대한 반환소송 없이도 해당 부동산을 임의경매신청할수 있습니다 그만큼 강한 권리를 부여받은 것이게 대비를 잘하신듯 보입니다 .

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Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

순위가 중요합니다

확정일자와 전입신고도 저당권보다 순위가 먼저이면 보증금을 다보장받을수 있고 전세권 설정역시 순위가 저당권보다 먼저여야 합니다

현장에서 볼때는 이두가지는 같은 역할을 하니까 전세권 설정보다는 전세보증보험을 들으라고 권합니다

그래도 거기까지 해놨으면 안심하고 사시면 됩니다

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

주택에서 전세권이 큰 의미는 없습니다.

전세권의 효력은 전입신고+확정일자와 크게 다르지 않습니다.

전세권은 전입신고가 안되는 사업자 임차인이나 전입 불가 매물등에 합니다.

주택은 비용만 들고 실익은 크지 않습니다.

전입+확정일자를 가지고도 사기 당하는거라면 전세권 설정을 해도 당합니다.

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