분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도 문의
안녕하세요, 6회차 중 3회차까지 중도금을 자납한 분의 분양권을 매수하여 승계받았습니다.
자금 계획을 짜던 중, 불현듯 집단대출(잔금) 시 혹시 중도금만큼은 제외하는 것인지 궁금하여
문의를 드립니다.
예를들면 매매가가 5.3억 , 분양가가 4.3 억인 물건에 P를 1억을 주고 산 상황인데
중도금자납분이 3회차(1.29억) 을 혼인신고 하지 않은 배우자의 신용대출로 받아 넣은 상황입니다.
추후 생애최초 ltv80 대출 시, 4.3억의 80%인 3.34억을 받을 수 있는 것인지
아니면 1.29억 만큼을 제외한 4.3-1.29=3.01 억 혹은 3.01억의 80%인 2.408억을 받을 수 있는 것인지
그것이 궁금합니다.
(주택을 '담보'로 한 대출인만큼 분양가 혹은 감정가의 80%로 3.34억이 가능했으면 좋겠네요 ㅜㅜ)
감사합니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
분양권 매수 후 중도금을 자납한 경우 잔금 대출의 한도와 관련된 질문에 대해 설명드리겠습니다.
1. 분양가 기준으로 대출 한도 계산대출 한도는 보통 분양가를 기준으로 산정됩니다. 즉, 중도금을 자납했다고 해도 그 금액은 대출 한도에 영향을 미치지 않는 경우가 많습니다.
따라서, 분양가 4.3억 원을 기준으로 LTV(Loan to Value) 80%를 적용하면, 최대 대출 한도는 3.44억 원(4.3억 × 80%)이 될 수 있습니다. 이는 분양가를 기준으로 계산된 한도이므로, 중도금을 자납한 1.29억 원을 제외한 금액은 고려되지 않습니다.
2. 중도금 자납금은 대출 한도에 반영되지 않음중도금을 자납한 금액(예: 1.29억 원)은 이미 개인 자금으로 상환한 부분이므로, 잔금 대출 시 그 금액은 제외되지 않습니다. 대신, 중도금을 자납한 경우 잔금 대출의 한도는 분양가 기준으로 적용됩니다. 즉, 4.3억 원의 80%인 3.44억 원까지 대출을 받을 수 있습니다.
3. 생애최초 대출 시 한도생애최초로 대출을 받으시는 경우에도 LTV 80% 기준으로 대출이 가능합니다. 4.3억 원의 80%인 3.44억 원을 대출한도로 받을 수 있으며, 중도금 자납 부분은 대출 한도에 영향을 미치지 않습니다.
4. 예시 계산매매가: 5.3억 원
분양가: 4.3억 원
중도금 자납: 1.29억 원
잔금 대출 한도: 4.3억 × 80% = 3.44억 원
따라서, 3.44억 원까지 대출을 받을 수 있고, 중도금 자납은 대출 한도 계산에 영향을 미치지 않습니다.
4.3억 원의 80%인 3.34억 원까지 대출을 받을 수 있으며, 중도금 자납금은 제외되지 않습니다. 이 점 참고하시어 자금 계획을 세우시면 됩니다. 참고하세요!
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
디딤돌 대출 시 LTV의 기준이 되는 주택가액의 경우 만일에 KB시시가 나온다면 KB시세를 우선으로 하고 만약에 없다면 한국부동산원의 평균시세, 공시가격, 분양가격, 감정평가액 기준으로 평가를 하게 됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
추후 주택을 담보로 한 대출이라 시세에 따라 대출 금액이 정해지기 때문에 시세의 80%라고 생각하시면 되겠습니다.
시세가 6억이면 6억에 대한 LTV 적용되어 대출이 가능합니다.
결론만 말씀드렸습니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
분양권 중도금 자납 후 잔금대출 시 한도에 대한 고찰
분양권을 매수하면서 중도금을 일부 자납한 경우 , 이후 잔금대출 시 대출한도가 어떻게 산정되는지에 대한 문제는 실무에서 자주 마주치는 질문입니다.
특히 생애최초 주택 구입자로서 LTV 80% 의 우대를 적용받을 수 있는 경우 , 이미 납입한 자금이 향후 대출한도에 어떤 영향을 주는 지에 대한 명확한 이해가 필요합니다.
먼저 기본 원칙부터 살펴보겠습니다.
생애최초 주택구입자에게 적용되는 LTV 80% 는 " 분양가 또는 감정가 중 낮은 금액 " 을 기준으로 산정됩니다.
즉 , 분양권의 프리미엄 (웃돈) 은 LTV 산정에서 제외되며 , 당초 분양가 4.3억이 기준이 됩니다.
이 경우 , LTV 80% 적용 시 최대 대출한도는 4.3억 × 80% = 3.44억 입니다.
하지만 문제는 이미 납부한 중도금을 자납한 점에 있습니다.
매수인이 승계받은 분양권의 경우 , 집단대출이 이어지는 구조이므로 기존 중도금 승계여부와 실제 금융기관의 대출 실행 방식이 중요한 영향을 미칩니다.
본 사안에서는 매도자가 3회차까지 자납 (1.29억) 한 상태에서 분양권을 매수하였고 , 해당 자금은 혼인신고하지 않은 배우자의 신용대출로 충당한 상황입니다.
이러한 경우 , 금융기관은 잔금대출 실행시 중도금 자납분은 이미 납입한 자기자금으로 간주하여 , 해당 금액만큼은 LTV 한도에서 차감하지 않습니다.
즉 , 이미 납입한 1.29억 원은 순수 자납금으로 처리되며 , 잔금 시점에서 남은 금액에 대해 LTV 80% 한도 내에서 대출을 실행하게 됩니다.
이 경우 대출 가능한 최대금액은 여전히 3.44억 원으로 유지되며 , 이미 납입한 1.29억 원은 해당 한도 내의 일부로 간주됩니다.
따라서 최종적으로 대출 받을 수 있는 금액은 다음과 같습니다.
ㆍ 분양가 기준 LTV 한도 : 3.44억
ㆍ 이미 자납한 중도금 : 1.29억
ㆍ 잔금 시점 대출가능액 : 3.44억 - 1.29억 = 약 2.15억
즉 , 일부를 자납했다고 해서 전체 대출한도 자체가 줄어드는 것은 아니며 , 단지 남은 대출 실행 가능액이 줄어드는 구조로 이해하면 됩니다.
다만 , 실제 집단대출이 아닌 개별 주택담보대출 (일반 담보대출) 로 전환 할 경우 , 금융기관이 감정가를 기준으로 삼거나 실거래가 (매매가 5.3억) 를 고려할 수도 있어 사례별로 세부 조건확인이 필요합니다.
결론적으로 , LTV 기준금액은 변하지 않으며 , 자납금은 LTV 에서 차감되는 것이 아니라 소진되는 개념이므로 , 향후 잔금대출 실행 시 남은 한도 내에서 대출을 받을 수 있습니다.
단 , 신용대출로 조달한 자납금에 대한 금융기관의 부채심사 영향은 별도로 존재할 수 있으니 , 해당 부분은 추가 상담을 받는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
잔금대출은 잔여 납부금액을 기준으로 합니다
생애최초 LTV 80%는 분양가의 80%를 최대 한도로 산정하지만, 실제 대출 실행은 남은 납부금액을 기준으로 합니다.
이미 본인이 납입한 중도금 3회차 자납 1.29억은 대출한도에서 차감됩니다