인천이 조정지역 된다 가정했을 때 신규추가주택 실입주 바로 해야 될까?

Question

인천 미추홀구 1주택자 입니다(비규제 지역이며 세입자 거주하고 있고 계속 보유예정). 만약 인천이 조정대상 지역으로 변경 되었다 라고 가정하면 제가 새로운 1주택 추가 매수 시 바로 실입주 해야 하나요? 아니면 실입주 안 하고 월세 세입자 두어도 되나요? 조정지역 변경 되었을 때 인천에 신규 아파트 매수하면 관할 구청에서 실입주 아니면 허가 안 해 주는지요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

조정지역내에서 실거주의무는 양도소득세 산정시 비과세 조건에 해당이 되는 부분으로 토지거래허가구역처럼 실거주목적으로만 구매를 하여야 하는 것은 아닙니다. 다만 매도과정에서는 양도세 관련하여 2년 실거죽요건에 충족이 되셔야하기에 구매하고 매도전까지 2년간은 어떠한 기간이든 실거주하시면 됩니다, 단, 대출을 포함한 경우에는 수도권 내 대출규제에 따라 6개월내 전입의무가 주어지고 일정기간 실거주를 하셔야 합니다. 그리고 앞에서 말했듯 부동산 거래시 사전허가필요는 토지거래허가구역 내 일때이며, 조정대상지역에서의 매매에서는 사전허가는 필요하지 않습니다.

즉 인천지역이 투기과열지구나 조정대상지역에 해당되면 위와 같은 적용을 받고 만약 토지거래허가구역으로 지정된다면 이때는 사전허가 및 구매후 실거주가 필수적이라고 보시면 됩니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 현재 서울 및 수도권전역에 내려진 토지거래허가구역에 지정이 되게 되면 매매 시 지자체 허가를 받아야 하고 허가가 나면 4개월 이내 전입신고 및 실거주 2년을 해야 하는 의무가 있게 됩니다.

만일에 위의 지역에도 토지거래허가구역으로 지정이 된다면 똑같이 적용이 될 것으로 사료됩니다.

감사합니다.

Answer 3

인천 미추홀구 1주택자 입니다(비규제 지역이며 세입자 거주하고 있고 계속 보유예정). 만약 인천이 조정대상 지역으로 변경 되었다 라고 가정하면 제가 새로운 1주택 추가 매수 시 바로 실입주 해야 하나요? 아니면 실입주 안 하고 월세 세입자 두어도 되나요? 조정지역 변경 되었을 때 인천에 신규 아파트 매수하면 관할 구청에서 실입주 아니면 허가 안 해 주는지요?

==> 해당 지역이 토허제로 지정되는 경우 입주를 해야 하고 조정지역으로 변경되었다면 실입주를 하지 않아도 됩니다.

Answer 4

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

조정대상지역과 토지허가구역은 다릅니다
조정대상지역에서는 주택을 구입한다고 실입주를 의무로 하는 것은 아닙니다
단 대출의 조건으로 제한적으로 적용을 받을 수 있습니다
그리고 실입주가 의무는 아니나 추후 1주택자 양도소득세 비과세를 적용받기 위해서 조정대상지역에서 취득후 2년이상의 실입주를 하는 경우가 있으나 이것은 선택사항입니다
그런데 토지허가구역으로 추가 지정된다면 얘기가 달라집니다
1015 부동산 대책과 동일한 규제가 적용될 시 아파트 등에 한하여 매매거래는 사전허가를 받아야 하며 취득후 바로 실입주하여 2년이상의 기간이 필요합니다.
정책은 변동성이 잦으니 이상을 참고하셔서 실제 거래를 겸심했을 때 인근 지역 부동산에서 다시 사전 상담을 하시는 것을 추천합니다

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

인천이 조정대상지역으로 지정될 경우 신규 주택 매수 시 2년 실거주 의무가 생기는 점을 주의 해야 합니다.

특히 10.15 대책 에서는 조정대상지역에서 아파트 등 주택을 매수하면 2년간 실거주해야 하는 의무가 적용되며 실입주를 하지 않고 월세 세입자를 두는 경우에는 허가가 나오질 않습니다.

실제 인천 조정대상지역 지정 후 실거주 의무는 법적으로 강화된 상태이며 관할 구청의 허가나 절차에서도 실거주 확인이 중요한 요소로 작용할 수 있습니다.