전원주택 경매 낙찰후 대항력 없는 사람이 거주 중인데요
전원 주택 경매낙찰후 대항력 없는 사람이 거주중인데요 이사를 가지 않네요 법적으로 낙찰받으면 이사 기간이정해지지않나요? 낙찰자가 대처하는 방법있나요?
안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.
경매에서 선순위 임차인이란 말소기준권리보다 먼저 전입하여 대항력을 갖춘 세입자이고, 대항력 없는 후순위 임차인은 말소기준일보다 늦은 임차인으로 경매개시후 낙찰대금에서 순위대로 배당을 받게되면 그후 명도하고 이사를 가야만 합니다.
대항력이 없다는 것은 전입신고, 주택의 인도, 확정일자를 못 받은 임차인으로 경락자에게 대항할 수 없습니다.
그런데도 무단 점유를 하고 있으면,
부동산 점유이전 가처분신청을 필하고 명도를 요청하는 내용증명을 보내시고 불응시는 명도소송을 해야하는데, 소송에 들어가는 비용과 소요시간을 감안하여 점유자와 이사비용을 협의하여 명도를 진행하도록 합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
낙찰 후 대항력 없는 임차인에 대해서 더 정확하게 알기 위해서 해당 물건에 찾아가 점유자를 만난다거나, 전화를 해서 협의를 진행합니다. 점유자와 직접 만나는 과정에서 이사를 원만하게 협의하는 것이 제일 좋습니다.
대항력이 없는 경우 강제 집행이 가능하기 때문에, 본인의 의견을 제시하고, '빠른 이사를 해줄 경우 이정도의 이사비를 지원하겠다' 라고 이야기해보시기 바랍니다. 대항력도 없는데 협상이 원만하게 진행되지 않는 임차인의 경우에는 강제집행 계고까지 빠르게 진행해보시기 바랍니다. 약 90%정도는 계고 단계에서 이사비를 받고 나간다고 힙니다. 터무니 없이 높은 이사비를 요구하며 이사를 가지 않는 점유자도 강제집행 계고를 받으면 대부분 먼저 연락와서 이사를 나갈테니 이사비를 달라고 먼저 협상합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
이사기간이 정해진것은 아닙니다. 낙찰자가 법률을 통하거나 합의를 통해 세입자를 내보내고 점유를 인도받아야 합니다. 질문처럼 대항력이 없다면 낙찰대금납부시 인도명령을 신청하여 시간적 효율을 높이는게 좋고, 만약 인도명령신청기간이 지났다면 명도소송을 통해 점유자 퇴거를 진행하여야 합니다. 최악의 경우 강제집행까지 고려할수 있습니다. 사실 이 과정에 시간,비용소모가 꽤 있기 때문에 대금납부시 인도명령신청을 통해 점유자 압박과 동시에 협의를 통해 시간,비용소모를 줄이는게 가장 좋습니다.
안녕하세요. 송재현 공인중개사입니다.
대항력 없는 임차인이 거주 중이라면 소유권 이전이 완료되면 명도를 해주어야 되는게 맞습니다. 다만, 집주인께서 법적 절차 없이 명도를 진행하시게 되면 법률적으로 위배되니 먼저 내용증명을 보내시는게 어떨까 합니다.
내용증명 → 인도명령을 통한 강제집행 → 강제집행 진행에 대한 모든 비용은 가압류를 통해 충당 순서로 진행하시면 되겠습니다.
내용증명(부동산 인도)
수신: 수신인 주소
성명: 수신인 성명
발신: 발신인 주소
성명: 발신인 성명
사건번호: 지방법원 ****
발신인은 (낙찰받은 주택 주소)의 낙찰자로 2023년 *월 *일 **지방법원의 경매사건의 절차를 거쳐 상기 부동산을 낙찰하였습니다.
낙찰 후 상기 부동산에 거주하는 점유자에게 인도를 협의하고자 몇 차례 방문하였고, 이후 전화통화를 하였으나 아직 협의가 이루어지지 않았습니다.
하여, 아래와 같이 사내 일정을 통보하여 드립니다.
- 아래 -
1. 점유자는 2023년 *월 **일까지 이사를 완료하여 주십시오.
(대급지급기한 및 명의이전완료가 O월 O일 예정)
2. O월O일 이후의 무단점유에 대해서는, 인도명령을 통한 강제집행이 진행될 수 있으며, 위 2번의 비용(월차임 및 무단점유에 대한 손해배상금) 및 강제집행 진행에 대한 모든 비용은 가압류를 통해 충당될 수 있습니다.
4. 이후 일체의 법적절차에 대하여 낙찰자는 위와 같이 사전 통보를 하였음을 본 서신은 증명합니다.
5. 주위 전문가(법무사, 변호사 등)에게 조언을 구하여 현명한 판단을 하시기 바랍니다.
대항력 없는 임차인(및 전소유자)는 낙찰자에 대한 어떠한 권리도 가지고 있지 못합니다.(민사집행법 제136조) 또한, 최근에는 경매절차의 간소화가 많이 진행되어 인도명령을 통한 강제집행이 이전에 비해 많이 빨라졌습니다.
경매를 당하지 않으셨다면 다행한 일이겠지만 이미 벌어진 일에 대해서는 현실적으로 볼 때 더 이상의 추가 지출이 없는 길을 찾는 것이 최선이라 생각됩니다.
부디, 잘 판단하시어 협의에 응해주시기 바랍니다.
(전문가에게 상의하시면 위 내용이 사실이란 것을 쉽게 아실 수 있을 것입니다. 혹여, 비전문가의 조언은 오히려 더 큰 화를 가져올 수 있으니 꼭 전문가를 찾아서 조언하시기 바랍니다.)
2023년 O월 O일 (O요일)
주소
성명
