오피스텔 전세 사기 관련 소송문의드립니다

Question

피의자와 오피스텔 연장계약을 진행하였습니다.

특약으로 임대보증보험을 드는것이었고, 1차 계약시 정상 보증보험이 되었습니다. 연장계약시에도 보증보험을 들었다고 하였으나 들지 않았었고, 연락을 히여도 연락 잠수를 탔습니다. 이후 고소장 접수 및 뉴스(기사)를 찾아보니 피의자가 필리핀으로 도주하였다고 확인했습니다.

이런경우 제가 내영증명 공시송달 까지 완료했는데, 이후 보증금반환소송이 좋을지 지급명령을 신천하는게 즇을지 알 수 있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  현재 상황에서는 지급명령보다는 보증금반환소송을 바로 제기하는 것이 합리적입니다. 임대인이 해외로 도주해 연락이 두절된 상태이고, 보증보험 가입 여부에 관한 기망 정황이 명확한 이상, 지급명령은 이의 제기나 송달 문제로 실효성이 떨어질 가능성이 큽니다. 이미 공시송달까지 진행된 점을 고려하면 본안 소송으로 판결을 확보하는 것이 이후 집행과 추가 절차에 유리합니다.

• 지급명령과 본안소송의 법리 차이
  지급명령은 상대방이 이의하지 않을 경우 신속히 집행권원을 확보할 수 있다는 장점이 있으나, 상대방이 이의만 제기해도 통상소송으로 전환됩니다. 해외 도주 사안에서는 이의 제기 가능성 자체를 배제하기 어렵고, 송달 불능으로 절차가 지연될 위험이 큽니다. 반면 보증금반환소송은 처음부터 공시송달을 전제로 진행할 수 있어 절차의 안정성이 높습니다.

• 현재 단계에서의 실무적 선택
  이미 내용증명 공시송달이 완료된 상태라면, 이를 전제로 계약 해지 또는 해제의 효력을 주장하며 보증금 반환을 구하는 본안소송이 적절합니다. 판결을 확보하면 가압류, 채권추심, 향후 귀국 시 강제집행 등 다양한 회수 수단을 열어둘 수 있습니다. 보증보험 관련 기망은 형사사건과 병행하여 주장할 수 있으나, 민사에서는 반환청구 구조를 단순화하는 것이 중요합니다.

• 유의사항
  지급명령을 선택했다가 이의로 전환되면 시간만 지체될 수 있습니다. 해외 도피 사안에서는 신속한 판결 확보가 핵심이므로, 처음부터 보증금반환소송으로 진행하는 것이 전체 절차를 단축하는 방향입니다. 이후 집행 가능성을 염두에 두고 재산 조회와 보전 조치도 병행하는 전략이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

현재 내용 증명을 보내는 단계에서도 상대방이 송달을 받지 않아 공시송달이 진행되어야 하는 상황이라면 지급 명령을 신청하여도 결국 소송으로 나아가기 때문에 처음부터 소송을 진행하시는 게 나을 것으로 보입니다. 이상입니다.

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

지급명령절차는 피고(채무자)가 지급명령결정문을 송달받아야 하는바, 기재된 내용상 상대방이 도망간 경우이기 때문에 보증금반환소송을 진행하는 것을 권해드립니다.

지급명령결정은 상대방에게 송달후 이의신청이 없다면 바로 확정된다는 점에서 민사소송보다 빠르게 진행될 수 있습니다.