토허제에 의한 전세계약갱신 거절인가요??

Question

토허제로 인한 전세계약갱신은 무조건적으로 거절될수있나요?

4일후 만기 6개월인 상황에

집주인이 다주택자이기때문에 집을 내놨고

집을 보러오는 상황입니다

6개월이 되는 시점에 바로 계약갱신청구를 사용하여 연장하고 싶습니다

6개월 되는 시점에 바로 계갱권 행사 후 무주택자가 실거주를 목적으로 계약하고 저의 만기일 2개월 전까지 등기를 완료한다면 제가 행사했던 계갱권이 거절 될 수 있나요?

임대인의 실거주로 인한 거절이 여기에도 포함이 되는 것일까요?

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

토허제와 갱신청구권 거절은 관련이 없습니다. 즉, 기존 임차인은 토허제 여부와 관계없이 갱신청구권 사용을 만기 6~2개월전에 하시면 됩니다. 다만 임대인 입장에서 매매가 급한 상황이기에 해당 기간내 매도를 하고 토허제에 따라 실제 구매하는 새로운 임대인은 실거주를 하여야하는만큼 구매시 실거주를 이유로 갱신청구권 사용을 거부할수는 있습니다. 즉, 만기 6~2개월전에 매매가 이루어지고 새로운 임대인이 실거주를 한다면 거절할수 있지만 매매가 되지 않는다면 현 임대인은 실거주를 하지 않은 이상 이를 거부할수 없습니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

새로운 임대인이 소유권이전 등기를 완료 하기 전에 임차인이 계약갱신청구권 행사 기간안에 먼저 계약갱신청구권을 행사를 하게 되면 기존 임대인에 적용이 되는 것이고 또한 그 이후 새로운 매수인이 소유권이전등기를 하였을 경우 이는 임차이의 권리를 인수를 받아야 하는 사항입니다. 즉 임차인의 계약갱신청구권은 성립이 되어 2년 더 거주가 가능하게 됩니다. 단 계약갱신청구권을 행사할 수 있는 기간 전에 소유권이전등기가 완료가 되며 새로운 매수인이 실거주를 이유로 거절이 가능하게 됩니다. 감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

토지거래허가제와는 무관하게 임대인은 실거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으며, 이는 주택을 매도했을때 새로운 임대인에게도 적용되는데, 새로운 임대인이 임차인의 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하게되면 주택의 소유자로서 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있습니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

계약갱신청구권을 사용하여 연장된 상태라면 기존 계약이 우선 적용되기 때문에 새 집주인이 실거주 목적으로 매수를 한다고 해도 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

새 집주인은 기존 임대인의 권리와 의무를 포괄하여 승계하기 때문에 계약갱신청구권을 행사 했으면 새 집주인에게도 그 계약이 적용됩니다.

Answer 5

토허제로 인한 전세계약갱신은 무조건적으로 거절될수있나요?

==> 그렇지 않습니다. 개인별 처한 여건 등에 따라 판단을 해야 합니다.

6개월 되는 시점에 바로 계갱권 행사 후 무주택자가 실거주를 목적으로 계약하고 저의 만기일 2개월 전까지 등기를 완료한다면 제가 행사했던 계갱권이 거절 될 수 있나요?

임대인의 실거주로 인한 거절이 여기에도 포함이 되는 것일까요?

==> 네 상기 사항은 합당한 사유에 해당됩니다.

Answer 6

안녕하세요. 공인중개사입니다.

토지 거래 허가제 자체만으로 계약 갱신청구권이 자동 소멸되지는 않습니다. 다만 집주인 또는 신규 매수인이 실거주 요건을 충족해 법적 절차에 맞게 통지하면 갱신 거절은 가능합니다. 핵심은 실거주 요건 충족여부입니다.