임차인 퇴거 시, 제가 훼손하지 않은 벽지에 대해서도 변상해야 하나요?

Question

안녕하세요.

월세 2년 계약으로 거주하던 중, 약 1년 조금 넘게 살고 퇴거하게 되었습니다.
다음 임차인이 구해질 때까지 월세는 모두 납부했고, 현재는 새로운 임차인이 입주하여 보증금도 반환받은 상태입니다.

그런데 집주인께서 벽지가 훼손되었다는 이유로 도배 비용을 보증금에서 공제하셨습니다.
문제는 해당 벽지가 제가 입주할 당시부터 이미 훼손되어 있었고, 저는 그에 대해 별도의 수리 요청을 하지 않았다는 점입니다. 다만, 당시 상태를 사진으로 남겨두기는 했습니다.

이 사실을 집주인께 말씀드렸지만, 그래도 임차인인 제 책임이라고 하시네요.
정말로 제가 책임을 져야 하는 상황인지, 그리고 이런 경우 어떻게 대처해야 할지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론 및 핵심 판단
  입주 당시 이미 훼손되어 있던 벽지라면 원칙적으로 임차인이 변상할 의무는 없습니다. 임차인의 원상회복의무는 통상적 사용으로 인한 자연적 마모를 제외하고, 임차인의 귀책으로 새롭게 발생한 훼손에 한정됩니다. 입주 시 하자가 존재했고 이를 입증할 자료가 있다면, 도배 비용을 임차인에게 부담시키는 것은 정당화되기 어렵습니다.

• 임차인의 원상회복의무 범위
  민법과 주택임대차 실무에서는 벽지·장판 등의 경과 손상은 사용수익에 따른 감가로 보아 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 특히 입주 전부터 훼손된 상태였다면 이는 임대 목적물의 하자로 평가되며, 임차인이 이를 수리하지 않았다는 사정만으로 책임이 전가되지는 않습니다.

• 입증책임과 증거의 중요성
  보증금 공제의 정당성에 대한 입증책임은 임대인에게 있습니다. 다만 임차인이 입주 당시 촬영한 사진 등으로 기존 훼손 사실을 소명하면 분쟁 해결에 유리합니다. 새 임차인이 이미 입주한 점 역시, 해당 훼손이 사용에 중대한 지장을 주지 않았음을 간접적으로 뒷받침하는 사정이 될 수 있습니다.

• 실무적 대응 방안
  사진 자료를 근거로 도배비 공제에 대한 이의 제기를 서면으로 명확히 하시고, 반환받지 못한 금액이 있다면 보증금 반환청구 또는 부당이득 반환 방식의 민사 대응이 가능합니다. 임대인과의 협의가 결렬될 경우에도 법적 책임이 임차인에게 있다고 단정되기는 어렵습니다.

Answer 2

안녕하세요. 안병찬 변호사입니다.

입주 당시 이미 훼손된 벽지라면 임차인의 책임이 아닙니다. 임대인은 자연스러운 마모나 기존 훼손에 대해 보증금에서 공제할 수 없으며, 사진 증거가 있다면 부당 공제에 대해 반환을 요구할 수 있습니다.

감사합니다.

안병찬 드림

Answer 3

안녕하세요. 김성훈 변호사입니다.

기재된 내용처럼 질문자님이 하지 않은 부분이라면 이에 대하여 원상회복의무를 부담한다고 보기 어렵습니다.

Answer 4

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

입주 당시부터 존재하였던 하자라고 한다면 이미 존자한 하자 부분에 대해서 당연히 다툴 수 있는 것이고, 다만 임대인이 이미 위와 같은 입장으로 반환을 거부하는 경우라면 민사소송을 통해 그 반환을 구하셔야 할 것으로 보입니다. 이상입니다.