매매 중인 부동산 전세계약 후 진행 하여야 하는 것 문의

Question

안녕하세요, 전세계약 중인 사람입니다.

궁금한 게 있어 질문 남깁니다.

현 임대인 A와 전세계약을 체결하여 확정일자를 받았습니다.

현재 A는 B에게 제가 임차하려는 물건을 매매중인 상태이며

둘은 차주에 매매 거래가 완료 될 예정입니다.

따라서 저는 차주에 B와 다시 전세계약을 체결할 예정인데요

이 경우

1. 등기로 B가 완전히 넘어간 후 제가 전세계약을 체결하는 게 안전한지 아니면 A와 B가 서로 잔금 처리가 완료 되고 난 뒤 B 바로 B랑 전세계약을 체결해도 되는지(물건이 B로 넘어가게 되면 저당이나 선순위는 없는 것 확인)

2. 지금 A와 계약 후 대출 문제로 인해 확정일자를 받았는데 B와 계약 후에 다시 확정일자를 받아야 할지

궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임차주택의 양수인은 기존 임대차 조건을 그대로 넘겨 받게 되므로, 계약서는 그대로 유효하고 확정일자도 유지되므로 계약서를 다시 작성할 필요는 없으며 계약서를 잘 보관 하셔야 합니다. 전세대출이나 보증보험 가입을 위해 필요한 경우에는 신규 임대인과 계약을 체결하고 확정일자를 받아서 대출기관 및 보증보험사에 고지를 해야 할 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요. 공인중개사입니다.

소유권 이전 등기 완료 후 새 임대인과 계약하는 것이 가장 안전합니다.

새 계약 체결 시 확정일자는 다시 받아야 하며 기존 확정일자는 승계되지 않습니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

결론을 말씀드리면 재계약서 작성은 안하셔도 됩니다
매매 등으로 양수인이 있을 경우 임대차계약의 임대인의 지위는 양수인에게 승계됩니다
기존의 전입일자로서 대항력유지, 확정일자로서 배당요구권 은 매매여부와 관계없이 그대로 유지됩니다
다만 임대인의 인적사항 등을 맞게 기재하고자 한다면 기존계약서에 가필하고 서명 받아 두시는 것을 추천합니다
단 대출기관의 요구 등 새 계약서가 필요한 다른 사유가 있다면 그때 하셔도 되겠습니다
다시 정리하면 매수인이 혹시 저당권 등 등기 권리사항 변경을 가하더라도 현재 본인의 임차권보다는 후순위에 해당하므로 필수적으로 계약서를 작성할 필요는 없습니다

Answer 4

1. 등기로 B가 완전히 넘어간 후 제가 전세계약을 체결하는 게 안전한지 아니면 A와 B가 서로 잔금 처리가 완료 되고 난 뒤 B 바로 B랑 전세계약을 체결해도 되는지(물건이 B로 넘어가게 되면 저당이나 선순위는 없는 것 확인)

==> 잔금처리를 한 후 막바로 임대차계약서를 작성하심이 적절합니다.

2. 지금 A와 계약 후 대출 문제로 인해 확정일자를 받았는데 B와 계약 후에 다시 확정일자를 받아야 할지

==> 다시 임대차신고를 한 후 대출은행에 제출해야 합니다

Answer 5

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.

매매 진행 중인 주택의 전세 계약은 권리 관계가 변하는 시점인 만큼, 보증금 보호를 위해 대항력과 우선변제권을 확보하는 타이밍이 가장 중요합니다. 질문하신 상황에 대해 실무적인 해결책을 정리해 드리겠습니다.

1. 계약 체결 및 등기 확인 시점

가장 안전한 방법은 B의 소유권 이전 등기가 완료된 직후(또는 등기 접수 당일)에 B와 계약서를 작성하는 것입니다.

• 이유: A와 B 사이의 잔금 처리가 끝났더라도, 등기부등본상 소유자가 B로 바뀌기 전까지 법적 소유자는 여전히 A입니다. B가 잔금을 치른 후 등기소에 접수한 '접수번호'를 확인한 상태에서 B와 계약서를 작성하고 잔금을 치르는 것이 실무상 가장 안전합니다.

• 주의사항: B가 소유권을 넘겨받는 당일에 다른 담보대출(근저당권)을 설정하지 않는다는 '무결권 유지 특약'을 반드시 계약서에 명시하십시오.

2. 확정일자 재발급 여부

B와 새로 계약서를 작성한다면 확정일자를 다시 받아야 합니다.

• 대항력 유지: 현재 A와 체결한 계약으로 받은 확정일자는 소유자가 B로 변경되면 효력이 상실될 수 있습니다. 새로운 임대인 B는 A의 지위를 승계하지만, 계약서를 새로 작성한다면 그 시점을 기준으로 새로운 확정일자를 부여받아 우선변제권 순위를 확정 지어야 합니다.

• 대출 관련: 전세자금대출을 받으시는 경우, 은행에서도 바뀐 임대인 B 명의의 계약서와 그에 따른 새로운 확정일자부 계약서를 요구하므로 반드시 다시 진행해야 합니다.

3. 핵심 행동 요령

• 특약 사항 삽입: "본 계약은 매매로 인한 소유자 변경에 따른 재작성 계약이며, 임대인 B는 전 임대인 A의 모든 권리와 의무를 승계한다"는 문구를 넣으십시오.

• 대항력 확보: 이사(점유)와 전입신고가 완료되어야 대항력이 발생합니다. 등기부등본을 실시간으로 확인하여 B의 등기 접수와 동시에 본인의 전입신고 및 확정일자 효력이 발생하도록 일정을 맞추십시오.

요점 정리

• B의 등기 접수 확인 후 계약서를 작성하는 것이 원칙입니다.

• B와의 계약서로 확정일자를 새로 받아 우선변제권을 재확보하십시오.

• 잔금 당일 등기부등본을 열람하여 다른 근저당권이 설정되지 않았는지 반드시 확인하겠습니다.

혹시 B와의 계약 시 잔금 지불 방식이나 전세 대출 승인 여부에 대해 은행과 미리 상의가 되셨나요? 대출 실행 시 임대인 변경 통보가 지연되면 자금 집행에 차질이 생길 수 있으니 확인이 필요합니다.

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

전세 계약 중 임대인 변경 A->B 상황에서는 기존 계약이 법적으로 승계되므로 불필요한 재계약은 안하셔도 되겠습니다.

A와 임대차 계약만 하시면 저절로 승계됩니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

현상태에서

소유권자가 매도시 계약서상 모든 임차게약에 대하여 승계한다는 특약을 기재되었다면 새로운 소유자와

계약서를 작성하지 않아도 직전소유자의 임대차게약이 그대로 유지되므로 별도로 다시 게약서를 진행할 필요가 없습니다

그리고 대출관계 승계여부는 은행에 문의하셔야할 것으로 생각합니다

다만 새로운 매수권자가 보증금 및 월세를 재협상하겠다고 하면 다시 계약서를 작성하

든지 계약을 해지하고 보증금을 반환받고 이사하시든지 ?

그때 판단하시기를 바랍니다

Answer 8

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.

큰돈이 오가는 문제이기 때문에 걱정이 많으시겠어요

하지만 이미 전세계약을 체결하셨으면

따로 새로운 매수인과 전세계약을 맺지 않으셔도 됩니다.

이유는 매매계약과정에서 임차인을 승계하기 때문입니다.

그래도 불안하시다면

새로운 매수인이 등기가 완료가되고 등기명의인이 되었을때 다시 쓰셔도 됩니다.

그러면 찝찝한 마음이 사라지시리라 믿습니다.

확정일자는 기존거를 유지하셔도 좋아요

다만 금액의 변동이 있으면 다시 받으세요