2주택자 일 경우 주택 1채를 팔 때 세금 문제
현재 임대아파트에 거주중이고 내년 6월에 주변 시세 90% 인수 가능합니다
2달전에 청약에 당첨되어서 분양권이 생겼는데 (2030년입주)
제가 임대아파트를 내년에 인수하고 팔 예정입니다
그럼 저는 내년에 임대아파트 인수하면 2주택자가 되는건데
이럴경우 아파트 1채 매도 시 세금 유예기간을 주나요?
아니면 인수하자말자 2주택자로 간주되어서 세금 납부하게 되는건가요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
분양권이 있는 상태에서 내년(2026년)에 임대아파트를 분양전환(인수)하여 매도할 계획이시군요. 결론부터 말씀드리면, 임대주택에서 가족 전원이 5년 이상 거주하셨다면 "일시적 1주택 1분양권" 특례를 통해 양도세 비과세 혜택을 받을 가능성이 높습니다.
상황에 따른 세금 문제와 유예 기간을 알기 쉽게 정리해 드리겠습니다.
1. 2주택자 간주 여부 (세금 유예 기간)
내년에 임대아파트를 인수(잔금 지급)하는 순간, 법적으로는 1주택 + 1분양권 상태가 됩니다. 2021년 이후 취득한 분양권은 주택 수에 포함되므로 사실상 2주택자와 같은 취급을 받지만, 정부는 실거주자의 주거 이동을 돕기 위해 다음과 같은 비과세 유예 기간을 줍니다.
특례 1 (3년 이내 매도): 분양권을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전 주택(임대아파트)을 팔면 비과세가 가능합니다.
특례 2 (신축 입주 조건): 만약 분양권 취득 후 3년이 지났더라도, 새 아파트(2030년 입주)가 완공된 후 3년 이내에 이사하여 1년 이상 계속 거주하고, 완공 전후로 임대아파트를 팔면 비과세를 해줍니다.
2. 임대주택만의 강력한 혜택: '5년 거주 특례'
임대아파트 분양전환은 일반 주택 매수와 달리 파격적인 혜택이 있습니다.
요건: 임대차 계약일부터 분양전환 후 양도일까지 세대 전원의 거주 기간이 5년 이상인 경우.
혜택: 일반적인 1주택 비과세 요건인 '취득 후 2년 보유'를 채우지 않아도 됩니다. 즉, 내년에 인수하자마자 바로 팔아도 거주 기간 5년만 넘었다면 비과세(12억 원 이하분)를 받을 수 있습니다.
3. 주의해야 할 리스크: 단기 보유 세율
비과세 요건을 갖췄더라도, '보유 기간' 자체가 너무 짧으면 세율 문제가 생길 수 있습니다.
단기 양도세: 비과세 요건을 못 갖춘 상태에서 취득 후 1년 미만에 팔면 70%(지방세 포함 77%)라는 높은 세율이 적용됩니다.
해결책: 질문자님은 5년 거주 요건을 채웠을 확률이 높으므로 비과세가 우선 적용되겠지만, 혹시 모를 부적격 상황에 대비해 인수한 날로부터 최소 1년은 보유하고 파는 것이 세무적으로 훨씬 안전합니다.
질문자님은 임대주택 5년 거주라는 카드와 2030년 입주하는 분양권이라는 특례를 모두 활용할 수 있는 상황입니다.
내년 6월에 임대아파트를 인수하신 후, 2030년 새 아파트 입주 전까지(또는 완공 후 3년 내)만 임대아파트를 매도하시면 양도세 비과세를 챙길 수 있습니다.
다만, 매도 시점에 분양권 외에 다른 주택을 추가로 취득하면 안 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
일시적 2주택 비과세를 받으려면, 흔히 '1-2-3 법칙'이라고 부르는 핵심적인 순서와 각 기한을 제대로 지켜야 합니다.
1. 핵심 순서 (1-2-3 법칙)
- 1년 이상 지나서 새 집 구입: 기존 주택(A)을 산 뒤 최소 1년이 지난 후에 새 집(B)을 사야 합니다. 너무 빨리 새 집을 사면 일시적 2주택으로 인정받지 못해요.
- 2년 이상 보유: 처분하려는 기존 주택(A)을 반드시 2년 이상 가지고 있어야 합니다. 만약 그 집이 조정대상지역에 있다면 2년 거주 요건까지 확인해야 하고요.
- 3년 이내 매도: 새 집(B)을 산 날로부터 3년 안에 기존 집(A)을 팔아야 합니다.
2. 귀하의 상황에 대입해 보면 (분양권이 있는 경우)
질문자님처럼 분양권(C)을 이미 가진 상태에서 임대아파트(A)를 인수(분양전환)하는 경우는 조금 더 따져볼 부분이 있습니다.
- 일반적으로는 기존 집(A)이 있는 상태에서 분양권(C)을 나중에 취득하는 쪽이 비과세가 유리한데, 질문자님께서는 반대로 분양권을 먼저 받은 후 임대아파트를 인수하게 된 상황이네요.
- 이럴 땐 특례 규정이 적용돼서, 분양권이 실제로 주택으로 완공되는 시점(2030년 예정)을 기준으로 비과세 조건을 따지게 됩니다.
- 새 아파트가 완공되기 전 또는 완공 후 3년 이내에 기존 주택(임대아파트)을 파시면 됩니다.
- 입주 및 거주 조건: 새 아파트가 완공된 다음 3년 안에 세대원 전원이 이사를 해야 하고, 이사 후에는 최소 1년 이상 실제로 거주해야 합니다.
3. 정리하자면,
내년에 임대아파트를 인수하신 뒤, 2030년에 새 아파트가 완공되기 전이나, 완공된 이후 3년 안에 임대아파트를 매도하시면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 완공 후 정말 입주해서 1년 이상 살아야 한다는 점을 꼭 기억하셔야 해요.
답변이 도움이 되셨나요~✨️
1명 평가그럼 저는 내년에 임대아파트 인수하면 2주택자가 되는건데
이럴경우 아파트 1채 매도 시 세금 유예기간을 주나요?
==> 투기과열지구에서는 1년 이내, 비투기과열지구 등에서는 3년 이내 기존 주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 대상입니다.
아니면 인수하자말자 2주택자로 간주되어서 세금 납부하게 되는건가요?
==> 첫번째 답변을 참고하시기 바랍니다
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
인수 직후 1채 매도하면 2주택자로 간주되어서 중과세 가능성이 높습니다
1주택 비과세 혜택은 인수 전에 매도할 때만 가능합니다
장기임대주택 특례나 장기보유공제 활용 여부는 아파트 유형/보유 기간에 따라 다릅니다
매도 시점에 세무사한테 상담을 받아보고 매도하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
다주택자 여부는 주택 수와 취득 시점, 사용처에 따라 달라지는데 임대아파트를 1년 내 인수하더라도 실제 소유주택 수에 포함되는 시점과 방법에 따라 다릅니다. 임대아파트를 분양권 상태에서 취득하거나 등기를 마치면 주택 수에 포함되니 매도 시점의 세금 체계가 달라질 수 있습니다.
양도소득세 중과 유예는 최근 몇 년간 연장되어 왔으며 2026년 5월9일자 유예 종료 시점 이후에는 다주택자 중과가 재개될 가능성이 큽니다.
따라서 2주택자로 되자 마자 주택자 포지션에서 세금을 납부할 가능성이 크다 생각합니다.
감사합니다.