부동산 실수로 복비 협상이 어느정도까지 되는지 궁금합니다

Question

집 매매중으로 매도인, 매수자 각각 부동산을 끼고있는 상황입니다.매도인 부동산a매수자 부동산b 라고 하겠습니다가계약 진행하고 계약전에 집값이 많이올라 매도인이 가계약을 해지하고 싶어하였으나 a부동산에서 달래서 천만원 인상으로 협의후 b부동산에 의사를 전달하였으나b부동산에서 말도안되는 소리라며 무시 하였고 대답을 기다리던 매도인은 연락이없자 화가나서 계약을 파기하겠다고 했습니다매수인인 저는 이런 부분을 전혀 전달받은게 없었으며이로인해 계약은 파기직전까지 갔고저는 b부동산을 믿지못하게 되면서 a부동산과 제가 직접 다이렉트로 대화하였습니다A부동산에서 매도인을 잘 설득해주면서 타협점을 찾았고결국 매매가격을 3천만원 더 올리는 조건으로 계약을 유지하게 되었습니다B부동산 사장님께 왜 말을 전달해주지 않았냐고 물었으나 가계약도 계약인데 말도안되는 소리라 전달하지 않았다며 오히려 본인이 더 투덜거리고 있는 상황입니다도움이라고는 계약파기 의사를 전달받고 b부동산에게 어떻게 해야하냐고 물었더니 저보고 매도인에게 잘 빌어보라고 말한게 전부였고 a부동산과 협의점을 찾는와중에 저를 툭툭치며 시간이 늦었으니 가자는 어이없는 소리만 했습니다그 이후 저는 a부동산과 직접적으로 대화를 하고있는 상황으로 b부동산에게 복비를 어느정도 까지 협상을 할 수있는지 궁금합니다참고> b부동산은 제가 a부동산과 다이렉트로 연락하고 있다는 사실을 알고있으며계약이 파기됐을때 제가 갈곳을 알아봐주려고 리스트를 뽑아놓고 있었다는 어이없는 변명이 마지막 대화였습니다> 9억미만 집으로 최대 중개보수율은 0.4로 알고있습니다.

김대용 · Accepted Answer

안녕하세요. 답변드립니다.우선, 복비를 어디까지 협상 가능한지에 대해서는 명확한 답변이 불가능합니다.이와 관련해 명문의 규정이 있는 것도 아니고, 법률에도 근거가 있는 것이 아닙니다.마찬가지로 이와 관련된 관습이 형성되어 있지도 않기 때문에 법적인 수단을 통해 확인 받는 방법밖에 없습니다.즉, 법원이 직접 판단하여 결정할 사항이며, 설령 비슷한 판결이 존재하더라도 질문자 님의 사안과 완전히 일치하지 않을 테니 다르게 적용될 수 있습니다.다만, 복비는 공인중개사가 일방적으로 정하는 것이 아니라 한도액 내에서 '협의'하여 결정하도록 되어 있습니다.(공인중개사법 시행규칙 제20조)따라서 매수인은 공인중개사B에게 중개 업무를 소홀히 한 점을 근거로 복비 인하를 가능한 많이 요구하는 것이 가장 현실적인 방법이라고 생각합니다.물론 공인중개사B가 잘못을 인정하지 않고, 전액을 청구할 수 있으니 공인중개사B가 잘못한 점을 논리적으로 납득시킬 필요가 있습니다.참고로 공인중개사B는 계약을 해지하고 싶다는 매도인의 요청을 '말도 안 되는 소리'라며 주장하였는데중도금이 지급되기 전까지는 위약금을 지급하고 계약을 일방적으로 파기할 수 있습니다.민법 제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.가계약도 계약에 해당하는데, 그렇기 때문에 민법 제565조 역시 적용이 되는 것입니다.모든 매매 계약은 특약으로 배제하지 않는 이상 상기 제565조가 적용됩니다.따라서, 수령자인 매도인은 지급받은 계약금을 포기하고 매매계약을 적법하게 해제할 수 있습니다.565조의 해제권은 매도인, 매수인 양측 모두 행사 가능한 권리입니다.법적으로 보장해주는 권리이기 때문에 공인중개사B가 이를 두고 말도 안 되는 소리라고 주장할 근거는 없습니다.하지만 공인중개사B는 자의적인 판단으로 이러한 내용을 매수인에게 알리지 않았으며,실제로 계약이 해제될 수도 있는 상황이었습니다.그리고 설령 매도인 측에서 이치에 맞지 않는 주장을 하더라도, 중요한 사항은 일단 매수인에게 알려야 할 필요가 있다고 생각합니다.공인중개사가 법령을 잘 숙지하지 않고, 불성실하게 중개한 것에 대해 책임을 져야 맞겠지요.물론 공인중개사B도 나름대로 중개 활동을 하여 상대방 측 공인중개사와 연락하여 매매 계약을 체결될 수 있도록 그 역할을 했기 때문에 중개보수를 청구할 권리가 있지만, 전액을 요구하는 것은 바람직하지 않다고 생각합니다.그렇지만 복비 협상에 대해서는 딱히 법적으로 정해진 사항이 없고, 그렇다고 법적으로 해결하기엔 비용과 시간이 많이 들기 때문에 가급적 대화를 통해 원만히 해결하는 게 최선이겠지요.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.중개보수의 청구권은 계약이 체결되면 발생합니다. 위와 같은 경우 이미 b부동산의 중개보수 청구권은 확보가 된 상황이기에 매수자는 b에게 중개보수 전액을 지급하셔야 합니다. 물론 b와 합의하여 일정부분 낮출수는 있겠으나 b가 거부하면 산정된 금액 그대로 지급하셔야 합니다. 2, 중개과정에서의 정보전달 미흡이나 중개의뢰인과의 소통이 미흡한 부분은 있어보이나, 이를 중개사고로 볼수 있냐라고 묻는다면 볼수 없습니다. 즉, 현재 b부동산중개인은 중개보수를 모두 받을수 있고 중개사고로 볼수도 없기에 질문자님보다는 협의시 유리한 위치에 있다 판단이 됩니다.    p.s 개인적 생각만 말하면 b중개인의 의사소통에는 분명 부족한 점이 있으나, 그 이유에 대해서는 조금 이해가 됩니다, 가계약도 계약의 효력이 있고, 시세상승에 따른 매매가격조정은 원칙상 매수인 동의없이는 불가합니다. 이런 경우 매도인이 매수인의 동의를 구하지못하면 사실상 계약금을 포기하고 계약을 해지하야야 하는데, 이때 계약금은 가계약금이 아닌 계약서상의 매매금액, 계약서 미작성시에는 대략 매매가의 10%정도를 매수인에게 해약금으로 주어야 하는 상황입니다. 그렇기 떄문애 b부동산은 협의시 유리한 위치에 있기에 가격조정없이 그대로 진행을 주장할 가능성이 높습니다, 왜냐, 이대로 계약이 진행되면 본인의뢰인에게 시세차익이 바로 생기는것이고 해지가 되도 적지않은 해약금을 받아 본인의뢰인에게는 플러스가 될수 있기 떄문입니다.  말했지만 질문자님이 해당 주택을 반드시 무슨일이 있어도 매수해야할 이유가 있지 않았다면 매매금액을 올려주면서까지 계약을 진행할 이유는 제가봐도 없기 떄문입니다.

김희영 · Answer

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개보수료는 개업공인중개사와 매도인 및 매수인간의 협의에 의해 결정됩니다. 사전에 협의된 바가 없다면 중개가 완성된 시점에 중개보수가 결정 될 수 있는데, 실제 중개역할을 제대로 하지 않았고 이를 입증할 수 있다면 이를 증빙자료로 활용하여 최대 중개보수율에서 삭감하여 협의할 수 있을 것입니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.부동산이 대응을 너무잘못하긴 했습니다요즘은 가격이 많이 오르는 관계로 해지하는 경우가 많아서 부동산이 역할을 잘해야 합니다대응을 무시했다는 것이 이해가 안가긴 합니다수수료를 50% 수준에서 협의해보시기 바랍니다

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.B부동산 중개인으로부터 상당한 실망과 피해를 겪었고 실질적인 중개 서비스도 제공받지 못한 상태라면 법적으로 중개 보수를 전액 다 줄 의무는 없습니다.법적 상한선 0.4%까지 줄 필요는 없고 실질적 서비스 부실에 따라 중개인과 협의하여 지불가능합니다.실무적으로는 수십만 원 정도 수고비를 주고 끝내는 경우도 많습니다.감사합니다.