6개월간 실거래 없는 아파트를 공시지가 기준으로 증여세 납부해도 될까요?

Question

서울에 아파트로 1가구1주택 소유자입니다.사정이 생겨서 무주택자인 부모님께 증여를 하려하는데 현재 기준시가가 명확하지 않아서 공시지가를 기준으로 증여세 납부 가능한지 여쭤봅니다.현재 kb시세로는 5억정도이고 공시지가는 3억이며최근 6개월간 거래 없고 감정평가액도 따로 없는걸로 압니다(감정평가이력은 어떻게 알아보는지를 모르겠네요)다만 마지막 실거래는 8개월 전쯤이고 시세보다 살짝 높게 거래된 이력은 있습니다.직전 6개월 거래가 없고 감정평가액도 없으니 공시지가를 기준으로 증여세를 계산해서 납부해도 무방할까요?  혹시나 납부한뒤에 고지서가 다시 날라오는 불상사가 생기지는 않을까해서 만약 공시지가가 아니면 정확히 어떤 기준으로 잡아야할지도 여쭤봅니다. 세무 고수님들의 조언 부탁드립니다.

박성진 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요. 박성진 세무사입니다.증여세 신고시 평가기준일 내에 매매사례가액이 없는 경우에는 공시지가로 신고가능하고 다만 세무서에서 해당 재산의 시가가 8개월전 거래금액과 대비해 자산변동이 크지 않다면 해당금액을 가져올 수 있습니다. 이경우 공시지가로 신고했다가 평가금액이 변경되는 경우에는 과소신고 가산세는 적용이 되지 않으니 참고하시기 바랍니다.국세기본법 제47조의3 【과소신고ㆍ초과환급신고가산세】④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다. <개정 2013.6.7, 2014.12.23, 2015.12.15, 2017.12.19>1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우가. 신고 당시 소유권에 대한 소송 등의 사유로 상속재산 또는 증여재산으로 확정되지 아니하였던 경우나. 「상속세 및 증여세법」 제18조부터 제23조까지, 제23조의2, 제24조, 제53조 및 제54조에 따른 공제의 적용에 착오가 있었던 경우다. 「상속세 및 증여세법」 제60조제2항ㆍ제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우▣ 국기, 서면인터넷방문상담1팀-110 , 2008.01.18[ 제 목 ]증여재산의 평가차이로 인하여 미달신고한 경우 가산세[ 요 지 ]상속재산 또는 증여재산에 대하여 평가가액의 차이 또는 공제적용의 착오로 인하여 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 정당한 사유가 있는 때에 해당하므로 신고불성실가산세가 부과되지 아니함.[ 회 신 ]상속재산 또는 증여재산에 대하여 「상속세 및 증여세법」(2006.12.30. 법률 제8139호로 개정되기 전의 것) 제78조 제1항 각 호의 평가가액의 차이 또는 공제적용의 착오로 인하여 신고하여야 할 과세표준에 미달하게 신고한 때에는 「국세기본법」 제48조 제1항에 규정한 납세자가 신고의무를 불이행한 것에 대하여 정당한 사유가 있는 때에 해당하므로 신고불성실가산세가 부과되지 아니합니다. 다만, 납부하지 아니한 세액 또는 미달한 세액에 대한 납부불성실가산세는 납부할 세액에 가산합니다.

김성은 세무사 · Answer

안녕하세요. 자성세무회계 김성은 세무사입니다.증여재산평가는 증여일 전 6개월, 후 3개월 이내의 기간(평가기간) 중의 유사매매사례가액 등으로 하고 시가평가가 어려운 경우에만 보충적평가액(기준시가)으로 할 수 있습니다. 상증세법에서는 평가기준일 전 2년 이내의 기간의 유사매매사례가액 등을 평가액으로 할 수 있다고 명시하고 있기 때문에 아파트인 경우에는 특히 기준시가(공동주택가격)으로 하기보다는 8개월 전의 유사매매사례가액으로 하는 것이 맞습니다. 다만, 8개월 전의 유사매매사례가액이 실제 시가와 차이가 크다고 판단된다면 증여물건을 감정평가 받아 해당 평가액으로 증여하는 방법도 있습니다. 참고로, 2년 이내 매매사례가액을 시가로 보는 관련 법령은 다음과 같습니다. 상속세및증여세법시행령 제49조 [평가의 원칙] 평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자(이하 이 조 및 제54조에서 "납세자"라 한다), 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.제 답변이 도움이 되셨으면 좋겠습니다.감사합니다.

남궁찬호 세무사 · Answer

안녕하세요. 남궁찬호 세무사입니다.유사매사례가액이 없다면 공동주택가격으로 신고하시면 되나 세무서에서 평가심의위원회를 거쳐 감정평가액으로 결정할 수 있습니다. 이 경우 증여세를 추가 납부할 수 있습니다.답변이 도움되셨길 바랍니다.

이용연 세무사 · Answer

안녕하세요. 광교세무법인 삼성지점 이용연 세무사입니다.아파트는 증여시 시가를 기준으로 증여재산 평가를 하여 증여세 신고/납부를 해야 합니다.그러나 시가가 없거나 불분명한 경우 기준시가 등으로 평가하여 증여세 신고/납부를 할 수있니다. 아파트 증여를 증여하는 경우 다음의 순서로 평가를 하게 됩니다1) 증여일 전 6개월, 증여후 3개월 이내 매매, 수용, 공매, 경매, 감정가액 → 2) 평가기준일 전6개우러부터 평가기간내 신고일까지 위 1)의 가액이 없는 경우 동일, 유사재산의 매매사례가액 등→ 3) 위 1) 및 2)의 가액이 없는 경우 평가심의위원회 심의를 거쳐 시가로 인정된 가액.따라서.  동일 평형 아파트에 대한 최근 6개월간의 매매사례가액 등이 없다고 하여 공동주택가격으로증여재산가액을 평가하여 증여세 신고시 증여세가 추가로 과세될 여지가 높습니다.최근 아파트 가격이 하락하고 있음으로 증여재산가액을 확정하기 위해서는 감정평가업자(감정평가법인또는 감정평가사)의 공식 감정평가를 받아서 하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요. 문용현 세무사입니다.공동주택인 아파트는 증여일 전 6개월~후3개월간의 유사매매사례가액이 없을 경우, 감정평가를 받으시면 됩니다. 감정평가는 본인 아파트의 감정가액을 의미하는 것입니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.