집주인이 임대보증보험에 가입 할수가 없어 전세 재계약을 거부한 경우

Question

상황이 좀 이상합니다. 이쪽 분야에 해박한 것은 아니니 참고 읽어주세요. 참고로 집주인은 임대 사업자입니다.

재계약을 해 4년을 살았지만 이사 할 생각이 없어, 계약 만료 3개월 전 구두로 재계약을 하기로 했습니다. 시세에 맞춰 적당한 감액 또한 합의했습니다.

계약 만료가 3주 남은 상황에서 임대인은 재계약이 불가하다고 합니다. 왜냐하면 자신이 소유한 다른 건물에 임차권등기가 설정되어 임대보증보험에 가입을 못하게 됐다는 이유에서 입니다. 알아보니 hug에 보증금지대상으로 등록된 상태더군요.

그러면 임차인이 전세보증금반환보험을 들면 되는 것이니 보증한도인 126%까지 전세금을 더 낮춰 달라고 했으나 자금에 여유가 없어 그것도 할 수가 없다고 합니다.

임대보증보험도 전세금보증반환보험도 가입을 하지 못하는 상황에서 계약을 하게 되면 과태료를 내게 되니

계약 갱신을 못 하겠다는 겁니다.

갱신을 안 하게 되면, 이전 조건 그대로 살게 되니 묵시적 갱신으로 재계약이 되는 게 아니냐고 했더니 과태료 때문에 그것도 안 된다고 합니다. 도대체 이게 무슨 황당한 소리죠?

임대인이 구두로 합의한 재계약을 일방적으로 파기한 것이니 자동적인 묵시적갱신으로 재계약이 되는 거 아닌가요??

Answer 1

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 질문의 상황에서 묵시적 갱신은 성립할 여지가 없습니다. 묵시적 갱신은 만기6~2개월전까지 아무런 의사통보가 없이 지나갈 경우 성립하며, 질문의 경우는 합의재계약으로 볼수 있습니다.

그리도 임대사업자의 경우는 임차인에 대해 먼저 계약해지를 통보할수 없습니다. 또한 보증보험이 의무인만큼 이를 가입할수 없다는 이유로 합의된 계약을 일방적해지를 할수는 없고, 질문에서처럼 임차인 스스로 보증보험에 가입을하고 보험료 100%을 임대인이 부담하여 계약을 유지하여야 할것으로 보입니다.

질문처럼 해지를 원한다면 당연히 임차인의 동의를 얻어야 하고 임차인은 동의를 조건으로 이사비용과 중개보수 등을 요구할수 있어 보입니다. 위 내용만으로도 합의가 어렵다면 임대차분쟁조정위원회등에 조정신청을 하시는것도 방법일수 있습니다.

답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.

Answer 2

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 임대인이 주임사인 경우 현 임차인과 게약갱신 등을 하게 된다면 보증보험에 가입을 해야 합니다. 현재 다른 건물에 임차권등기명령이 접수되어 불가한 만큼 서로 협의해서 게약을 종료시키는 것이 적절해 보입니다