입주한지 2년 안된 아파트 월세 놓으면 대출 문제에 불이익 있을까요?
입주한지 1년째 사정상 이사를 가야하는데 세금 문제 때문에 2년은 채워야해서 남은 기간동안 월세를 놓을까해요 월세 받은걸로 저희도 비슷한 조건으로 다른집 들어가구요 근데 월세 놓는거면 대출 받은 것들이나 문제없을까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
최근 주택 시장에서는 대출 규제와 보유 요건이 까다로워지면서 , 실거주 요건을 충족하지 못한 경우 각종 불이익이 따를 수 있습니다.
특히 입주한 지 2년이 채 되지 않은 아파트를 월세로 전환해 임대를 놓을 경우 , 대출에 어떤 영향을 미칠 수 있는 지에 대해 아래와 같이 정리합니다.
(1) 주택담보대출의 실거주 요건
정부는 투기수요 억제를 위해 일정 지역의 주택담보대출에 대해 ' 실거주 의무 ' 를 부과해 왔습니다.
대표적으로 투기과열지구나 조정대상지역에서 주택담보대출을 받은 경우 , 실거주 요건이 붙는 경우가 많습니다.
예를 들어 :
ㆍ 2020년 7월 이후 투기과열지구에서 LTV 40% 이상 대출을 받은 1주택자라면 최소 6개월~2년 이상 실거주 요건을 요구받았을 수 있습니다.
ㆍ 실거주 요건을 충족하지 않고 임대를 줄 경우 , 대출 회수(만기 전 상환 요구) , 금리 인상 , 대출 제한 등의 불이익이 발생할 수 있습니다.
-> 따라서 대출 당시 계약서나 은행 약정서에서 실거주 조건이 있는지 반드시 확인해야 합니다.
(2) 임대 전환 시 세금 혜택 제한
주택을 월세로 전환하면 비과세 요건 충족에도 영향을 줄 수 있습니다.
대표적으로 :
ㆍ 양도소득세 비과세 요건 (1세대 1주택 실거주 2년) 충족을 위해서는 실제 본인이 거주한 기간이 중요합니다.
ㆍ 입주 후 2년 실거주가 필요한 시점에서 중간에 월세를 놓는다면 실거주 기간으로 인정되지 않으며 , 추후 양도 시 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.
-> 단 , 전입신고는 유지하더라도 실거주 사실이 없으면 실거주 기간으로 인정받기 어렵습니다.
(3) 대출로 이사할 새 집에 들어갈 수 있는가?
현재 주택을 월세로 돌리고 , 새 주택에 들어갈 경우 추가 대출을 받을 수 있는지는 기존 주택의 보유 여부와 대출 이력에 따라 다릅니다.
ㆍ 기존 집을 보유한 채로 새 집에 들어간다면 , 2주택자로 간주되어 추가 주택담보대출이 어려울 수 있습니다.
ㆍ 전세자금대출 역시 실거주 요건이 따르며 , 기존 주택에서 월세를 받는다면 사실상 임대사업자로 간주되어 전세대출이 제한될 수 있습니다.
-> " 기존 집을 전세로 놓고도 새 집에서 대출받을 수 있느냐 " 는 각 대출 유형별로 요건이 다르므로 , 사전에 은행 상담을 꼭 받아야 합니다.
(4) 정리하자면
입주한 지 2년이 안 된 아파트를 월세로 놓을 경우 , 아래와 같은 불이익이 발생할 수 있습니다.
ㆍ 주택담보대출 실거주 조건 위반 -> 대출 회수 가능성
ㆍ 양도세 비과세 요건 미충족 -> 추후 세금 증가
ㆍ 새 집 대출 제한 -> 추가 주담대 및 전세자금대출 제약
ㆍ 월세 수입 -> 종합소득세 신고 대상
따라서 , 실거주 요건 여부와 대출 약정 조건을 면밀히 검토하고 , 은행과 세무전문가의 사전 상담을 받는 것이 매우 중요합니다.
필요에 따라 ' 전입만 유지하고 실제 거주는 이사하는 방식 ' 이나 , 지인 명의 임대가 아닌 위장전입으로 오해받을 소지가 있는 행위는 피해야 합니다.
결론적으로 , 실거주 조건이 붙은 대출이라면 , 월세로 돌리는 순간 문제가 될 수 있습니다.
세금과 대출 모두 불이익 가능성이 존재하므로 , 전문가 상담 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
디딤돌이나 보금자리론의 경우에는 실거주 1년의 조건이 있어서 1년은 채운후에 월세를 놓을 수 있습니다. 기타 대출인 경우에는 대출조건에 따라서 달라질 수 있으므로 약관을 확인해 보거나 대출기관에 문의해 보시기 바랍니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
질문의 내용만 보고 문제가 된다 안된다를 판단하기는 어려우나, 원칙적으로 기존대출이 있더라도 임대차를 진행하는데에는 문제가 없습니다, 다만 본인이 이용하는 대출상품의 세부조건에 따라 제한이 될수는 있습니다. 대표적으로 공공저금리대출시에는 실거주를 요건을 하는 경우도 있기 떄문에 이러한 점을 잘 확인하시고 임대차를 진행하시면 될것으로 보입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
대출 상품의 약관에 따라 다를 수 있습니다. 정부지원디딤돌 대출의 경우 대출을 받은날 이후 부터 1개월 이내 전입신고를 의무적으로 해야 하고 2년간 실거주를 해야 하는 조건이 있습니다. 이를 지키지 않을 경우 기한이익이 상실이 되고 대출을 상환을 해야 하는 문제가 발생이 되니 우선 대출 약관 및 은행에 문의를 하시는 것이 좋아 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1주택자 양도소득세 비과세를 받기 위해서는 2년 이상 실거주해야 합니다
만약 입주 2년 전에 월세로 전환하고 다른 집에 거주하면, 실거주로 간주되지 않아 향후 매도 시 세금 혜택을 못 받을 수 있습니다
직장 이동, 질병, 가족 부양 등 부득이한 사유가 입증되면 일부 예외 적용 가능합니다
국세청에 사전 문의 후, 서류 준비 철저히 해두는 것이 좋습니다
대출 당시 실거주 조건으로 받은 주택담보대출이라면, 2년 내 전·월세 놓을 경우 계약 위반으로 간주될 수 있습니다
실거주 의무기간 미준수 시 대출 회수 또는 금리 인상, 벌금 등 불이익이 발생할 수 있습니다
전세대출의 경우, 기존 주택을 임대 중인 경우 신규 대출이 제한될 수 있습니다
1주택 보유자가 기존 집을 월세 놓고 새로운 전세 들어가려는 경우에는 제한이 있습니다.
단, 기존 주택에 실거주 불가 사유가 입증되면 예외가 있을 수 있습니다
이런부분들을 확인하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
양도소득세 비과세를 받기 위해선 조정지역에선 일반적으로 보유 2년 + 실거주 2년 요건이 필요하지만 2년 중간에 월세를 주고 본인이 나가면 실거주가 중단이 됩니다. 따라서 실거주 2년 요건을 채우지 못하게 되면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다. 단 비조정대상지역이거나 보유 2년 요건으로 비과세가 되는 지역이라면 문제 없습니다.
감사합니다.