전세를 알아보다가 등기부등본을 보면서 생각이 든 게 채권 순위가 궁금해졌습니다. 선순위채권의 자격이 어떻게 되는지 궁금합니다.

Question

이사하려면 건물에 대출이 일부 있고 그 집에

이사를 하고 살다가 집주인이 또 대출은 안 받는다는

보장도 없을 거 같은데요.

나중에 혹시 문제가 생기면 먼저 들어와서 확정일자 받은

순으로 채권이 선순위가 되는 건지 아니면 대출보다 나중에

들어온 사람은 일이 닥쳤을 때 보증금을 받을 수 없나요?

집이 경매로 넘어갈 시에 보증금 받는 순위가 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

대출이 있으면 그대출이 선순위로 받고 전세금이 후순위가 됩니다

경매에 들어간다면 선수위를 갚고 남는금액이 있을때 후순위에 돌아갑니다

그래서 되도록 대출이 없는 집을 선택하시는게 좋습니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

등기부등본상에 근저당권 선순위 즉 돈 받을 권리가 있는 권리 순서대로 낙찰대금에서 배당을 받습니다.

임대차계약이전에 이러한 선순위가 있다면 그 권리들 다음으로 보증금을 받기 때문에 계약전에 선순위가 없는 물건을 선택을 잘 하셔야 합니다.

만약 경매로 집이 넘어갈 경우, 채권자(은행 등) -> 우선순위 보증금(확정일자 받은 임차인) -> 후순위 보증금(확정일자를 나중에 받은 임차인) 순으로 보증금이 지급됩니다. 후순위 임차인은 대출보다 나중에 들어온 경우, 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 권리가 줄어들게 됩니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

전세로 입주하여 전입신고와 확정일자를 받은 경우 소액임차인에 해당된다면 최우선변제(서울의 경우 1억6500만원이하일 때 5500만원한도) 를 선순위 저당권 (집주인 대출)에 앞서 변제 받을 수 있으며 5500만원을 초과하는 금액은 우선변제권에 의해 선순위 저당권 배당 후에 받을 수 있습니다. 그러나 상기의 금액을 초과하면 저당권후에 변제를 받게 됩니다. 변제 순서는 등기부에 있는 저당권 날자와 확정일자 또는 전입신고 익일 중 늦은날을 비교하여 정해지므로 하루라도 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 것이 유리합니다.

Answer 4

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

확정일자의 효력은 경매에서의 배당순위입니다

그래서 전입신고와 점유 그리고 확정일자를 강조하는 것입니다.

본인이 확정일자의 효력을 유지하고 있다면 이후로 생성된 순위는 후순위 입니다.

선순위란 만일의 경매시 먼저 배당받을 권리를 갖는 것이지요.

이미 선순위 권리가 있는 집에 후순위로 들어오는 분은 배당 가능성이 낮아질 수 있기 때문에 충분한 권리분석이 필요하고 안전하지 못하다면 계약이 이루어지지 않 을 것입니다

Answer 5

안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.

경매에 넘어갈 때 확정일자를 받은자는 선순위보다 우선하여 최우선변제청구를 할수 있습니다

그런데 최우선 변제를 청구권자는 시도별 보증금 전체를 보상하는 것이 아니라 지역별 최우선변제 상한선 범위내에서 변제를 해주는데 그 금액은 대략 1/5수준 밖에 변제를 하지 않습니다

다시 말하면 선순위자는100% 청산해 주지만 확정일자로 변제 받는자는 4/5정도는 변제를 받지 못합니다

따라서전새권 설정으로 선순위자는 우선변제권을 내에 속할 경우는 전체를 보상받지만 그 순위에 밀린자는 밖에 사람은 단 한푼도 받지 못합니다

따라서 선순위등기권자의 위치가 매우 중요합니다

참고바랍니다

Answer 6

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

세입자가 선순위 채권자 없이 전입신고 및 확정일자 받으면 그 후에 받은 대출금액이 있다고 하더라도 대출금보다 우선 변제 받을 수 있습니다.

그렇기에 전입신고 하실 때 선순위 채권자가 없는 것이 중요합니다.

감사합니다.