안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
근저당의 사전적 뜻은 '장래에 생길 채권의 담보로서 저당권을 미리 설정함'을 뜻합니다.
쉽게 생각하면 주택을 담보로 은행에서 대출을 받아서 등기부에 해당 금액이 기재된 것이라고 보시면 됩니다. 등기부에 근저당권을 기재하게 되는데 이를 근저당권을 설정한다라고 합니다. 근저당권을 설정할 때 채권최고액을 확인할 수 있습니다. 채권최고액은 실제 대출금액의 120~130%로 맞추어 놓습니다. 이는 주택가액뿐만 아니라 미래 가치까지 감정하여 더한 채권의 담보라고 이해할 수 있습니다.
주택에 근저당이 잡혀있다는 건 집이 은행의 담보로 잡 혀있다는 뜻으로, 추후에 집주인이 이자나 원금을 갚 지 못해서 경매로 넘어가는 상황이 발생할 수 있습니다. 그리고 주택이 경매로 넘어갔을 때 낙찰액이 채권자들 이 권리를 갖게 된 순서대로 배당되기 때문에, 만약 내 가 후순위의 세입자일 때 앞에서 낙찰액이 모두 배당된 다면 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있습니다.
주택이 경매로 넘어갔을 때 배당 순위를 알아보자면 경 매집행비용 -> 필요비/유익비(건물 보존비용) -> 최우 선변제금 -> 국세 -> 저당권/전세권/임차권등기 등 설정일자가 빠른 순서 -> 일반 임금채권, 공과금, 기타 가압류 등 순으로 배당이 진행됩니다.
근저당과 임차권, 전세권이 같은 순위에 위치하고 있 기 때문에, 근저당 설정 날짜가 나의 전입신고 날짜보 다 빠르다면 한마디로 '남는 돈'만 돌려받게 됩니다. 이렇게만 보면 근저당이 있으면 엄청 위험해보이기도 하지만, 사실 대출이 껴있지 않은 주택은 거의 없습니 다. 문제는 그 액수가 어느정도인지가 중요한 것이며 권리분석을 통해 내 보증금이 안전 범위에 있는지 체크 하는게 중요하겠습니다.
