도와주세요. 디딤돌, 보금자리 (생애 최초) 방공제 면제인가요?
아직 사전심사 전으로 디딤돌, 보금자리 고민중입니다. (생애 최초 해당)
경기도 시흥시 아파트 41제곱미터(12평)
매매가 1억원, kb시세 1억 1천만원
계약일 : 2025. 06. 14(대출규제 전 계약서&계약금 완료)
디딤돌 or 보금자리 예정 + 생애최초
소득 4천만원 이하
미혼 만33세 단독 세대주
신용 KCB 1000점 NICE 937점
지난주 은행 상담을 했는데 일반 주담대, 디딤돌, 보금자리 전부 방공제 해당된다고 하네요.
은행의 계산식 :
1억 x 80% = 8천만원
8천만원 - 4천 800만원(시흥시 과밀억제권역 방공제) = 3천 200만원
디딤돌, 보금자리 포함 최대 대출한도가 3천 200만원이라고 하네요.
더 알아보고 전화 준다고 해서 나왔고 주택도시보증공사와 주택금융공사 고객센터에 물어보니 소득 4천만원 이하 & 매매가 3억 이하이므로 면제 대상이라고 합니다.
추후 행원에게 전화왔는데 모기지라는게 있는데 이제는 폐지가 되었기 때문에 방공제 4천 800만원이 무조건 빠지고 대출 되는게 맞다고 다시 확인해 보라고 하네요..
실적이 되지 않는 케이스라 어떻게든 방어를 하는것 같기도 하고.. 행원이 정확히 모르는것 같기도 하고..
이곳저곳 말이 달라서 정확한 정보를 알아볼 수 있는 방법이 있는지
방공제 관련 잘 아시는분 있으시면 답변 부탁드립니다..
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
방공제란 최우선변제금이라고도 하며, 임차인의 보증금을 법적으로 보호하기 위해 대출한도에서 자동으로 공제하는 금액입니다
서울은 5,500만 원, 경기도 과밀억제권역(시흥 등)은 4,800만 원이 기준입니다
2024년 12월 2일부터 수도권 아파트에 대한 디딤돌·보금자리론은 방공제를 반드시 적용하게 변경되었습니다.
즉, 면제 불가합니다
따라서, 수도권 아파트 매입 시 디딤돌·보금자리론은 대출한도에서 방공제 금액만큼 자동 차감됩니다
예: 1억 원 매입 → 80% = 8,000만 원 → 공제(4,800만 원) → 실제 대출 가능액 = 3,200만 원.
생애최초 구입자라도, 수도권 아파트 매입 시 방공제 적용은 동일하게 됩니다
하지만 소득 4,000만 원 이하 & 집값 3억 원 이하인 경우, 방공제 적용 배제 대상으로 비과밀지역은 면제 가능할 수 있습니다.그러나 수도권 과밀억제권역은 제외 대상이며, 면제가 적용되지 않습니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
디딤돌대출은 방공제 대상이고, 보금자리론은 생애최초 요건을 만족하면 방공제가 면제됩니다.
디딤돌대출은 주택도시기금 상품입니다.
과밀억제권역에 있는 주택이라도 소득 6천만 원 이하 / 생애최초 구입자는 방공제 적용받지 않습니다.
따라서 시흥시 주택에 디딤돌대출 진행 시 방공제 없이 LTV 80% 적용됩니다.
주택도시기금 고객센터에서도 면제라고 한 것이 맞습니다.
은행에서 방공제를 적용한다고 한 이유는 실무 경험 부족이나 시스템상 기본 적용 후 확인 안 한 것일 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
2025년 하반기 현재 디딤돌, 보금자리 대출은 모두 방공제 전면 적용이 되고 있습니다. 소득과 주택 가격이 아무리 낮아도 수도권 아파트는 4,800만원 방공제액 반드시 차감이 되고 있으며 면제 예외는 일체 사라진 것으로 확인이 되고 있습니다. 최대 한도를 방공제 차감 후 계산하시고 자금 계획을 세우시기 바랍니다. 저도 최대한 확인 후 말씀을 드리는 부분이지만 만약을 대비해서 지금 상담 받으신 은행이 아닌 다른 곳도 문의를 해보시기 바랍니다.