집계약만료이후 보증금 못받을땐 소송없이 어떻게 해야하나요
10월9일이 집계약 만료인데 세입자를 못구했습니다
집주인분이 대출도안된다, 현금도 없다고 세입자 구할때까지 보증금을 못준다고해서요
대출80%끼고 들어간 집이라 다음주중으로 대출연장도 해야하는데
1.대출연장에 대한 대출이자를 집주인한테 청구할수있나요?
2.계약만료이후 대출연장하려면 연장계약을 해야하는데
연장계약이후 내용증명을 보내야할까요?
3.이런거는 법무사에가서 상담받으면 될까요?
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,원칙적으로는 임대차 계약이 만료된 후에도 보증금을 반환하지 않아서 발생한 손해(대출 이자 포함)는 집주인에게 손해배상으로 청구할 수 있습니다
보증금 반환 지연으로 인해 피해를 본 경우에는 손해배상으로 청구 가능합니다
대출이자를 지불해야 하는 사정이 보증금 반환 지연 때문임을 증명할 수 있어야 합니다
이 경우에는 추후 소송 등을 통해 이자 상당의 손해배상 청구를 하는 방식이 될 수 있습니다
단,사전 합의 없이 대출을 연장하고 생긴 이자를 무조건 청구하는 것은 다툼의 소지가 있습니다
내용증명 등으로 질문자님의 보증금 미반환으로 인해 대출 연장이 불가피하게 발생했고, 이로 인한 손해도 청구할 수 있다는 점을 통보해두는 것이 중요합니다
,계약 연장을 하기 전에 내용증명을 발송하시는것이 좋습니다
내용: 계약 만료에 따라 보증금 반환을 요구하며, 반환 지연 시 손해배상 청구 가능함을 통보합니다
이런내용으로 먼저 보내시기 바랍니다
,법무사보다 변호사 상담이 더 적절합니다
법무사는 등기나 서류 작성, 일부 민사사건 대리 등이 업무 범위고, 법적 자문이나 소송 가능성에 대한 검토는 변호사의 영역입니다
현재 상황은 향후 소송까지 갈 수 있는 문제이므로, 임대차 전문 변호사에게 30분~1시간 정도 상담받는 것을 추천드립니다
혹시 비용이 부담되시면 대한법률구조공단이나 지자체 무료 법률상담을 활용해 보시는 것도 좋습니다
1명 평가안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.
계약 만료 후 보증금을 돌려받지 못한 경우 반환 소송의 경우 시간도 오래 걸리고 비용 부담도 생기기 때문에 소송 해결을 보는 것이 좋습니다.
일단 내용 증명을 보내 계약 만료에 따른 보증금 반환을 요청하시고 보증금을 만료일 까지 돌려주지 않을 경우 법적조치를 한다는 것을 알려야 합니다.
내용증명은 추후 소송을 대비해 증거로 활용하는 것이니 반드시 진행하시고 이후 임차권등기명령을 신청하세요.
임차권등기명령우 계약 만료 후 임대인이 보증금을 돌려주지않을 경우 임차인이 이사를 가거나 전출을 하더라도 대항력과 우선변제권을 지켜주는 제도로 보증금을 보호할 수 있으며 임대인이 재산을 마음대로 처분하지 못하게 보증금 채무에 대해 근저당을 설정해 놓는 것이라고 보시면 됩니다.
임대인이 보증금을 돌려주지않아 대출 연장이나 추가 대출을 해야하는 경우 계약 연장을 하면 안되며 이로 인해 발생하는 피해에 대해 내용증명 발송 후 이자 등 손해배상을 청구할 수 있습니다
만약에 계약 연장을 하는 경우 계약의 연장으로 인해 보증금을 돌려받기 힘듭니다.
법적으로 도움이 필요 시 변호사 뿐아니라 법무사를 통해서도 도움 받을 수 있으니 전문가를 찾아가 실무적 도움을 받으시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
먼저 계약 만료 후 보증금을 돌려 받지 못해 임차인이 추가 비용이 발생이 된다면 그에 따른 손해 배상을 청구하실 수 있을 것으로 보이며 내용증명은 계약 연장 계약서를 작성하신 뒤 진행하셔야 할 것으로 보여집니다.
말씀처럼 위 사안에 대해 자세한 상담은 법무사 또는 변호사 상담을 받아보시는 것이 가장 안전하고 효과적이라고 생각됩니다1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
임대인이 계약만료에도 보증금을 돌려주지 않을 때는 먼저 내용증명(갱신 거절 통지 일자를 포함시키고, 미반환시 임차인이 입게 되는 손해인 계약 파기시의 계약금, 대출금 미상환으로 인한 연체대금 등 임대인의 책임소지를 명시합니다.)을 발송하고, 계약 종료일이 지나게 되면 임차권등기명령을 신청하셔야 합니다. 임차권등기명령으로 임차권이 등기되면 대항력(거주 + 주민등록)과 확정일자 등을 유지한 상태로 이사를 갈수 있고 다른 세입자를 들일 수 없게 하여 임대인을 압박할 수 있기에 하는 것인데 반드시 퇴거를 하기전에 하셔야 합니다. 퇴거를 하면 대항력과 확정일자를 상실하게 되므로 임차권등기가 이루어지기 전의 공백에 권리순위를 다투는 일이 벌어지게 되면 자칫 위험한 상황이 될 수도 있습니다. 임차권 등기가 되면 임대인은 압박감을 느껴 임차인에게 전세보증금을 돌려주는 경우가 많은데, 이때 통상적으로 임차인은 보증금을 받고 임차권 해지에 필요한 해지증서, 위임장 등을 임대인에게 내어 주며 관련비용 도 함께 정산 받습니다. 임차권 등기가 있다면 그때부터 보증금에 대한 연 12% 지연이자 청구가 가능합니다.
임차권등기명령에도 불구하고 보증금 반환이 되지 않으면 보증금반환청구 소송을 하셔야 하며 변호사 등 법률 전문가의 도움을 받으시는것이 좋습니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
만기 보증금 미반환시에는 우선적으로 법원에 임차권 등기명령을 신청하셔야 합니다. 그뒤에 보증보험에 가입이 되었다면 구상권청구를 통해 보증금을 돌려받고 퇴거를 하셔야합니다, 해당 과정을 진행하시면 별도소송없이도 대출상환및 보증금 회수는 가능할수 있습니다 .
1.대출연장에 대한 대출이자를 집주인한테 청구할수있나요?
-> 원칙적으로 가능한 부분이겠으나, 임대인이 이를 수용하지 않으면 사실상 별도 손해배상소송등을 통해 돌려받으셔야 합니다.
2.계약만료이후 대출연장하려면 연장계약을 해야하는데
연장계약이후 내용증명을 보내야할까요?
-> 그렇지는 않고, 은행에 사전에 연락하셔서 미반환에 따른 구상권청구진행을 통보하시고 단기연장등의 방식으로 대출을 유지하시는 방법으로 진행하셔야 합니다. 은행에서 이런 경우에 별도 처리과정이나 방법에 대해서는 설명을 해줄것으로 보입니다.
3.이런거는 법무사에가서 상담받으면 될까요?
-> 임차권 등기와 보증보험청구는 법무사 상담없이도 본인이 직접진행가능한 부분입니다, 인터넷등과 기관등에 연락하시여 직접 필요서류와 절차를 확인하시고 스스로 진행하셔도 크게 문제없이 하실수 있습니다 .
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출 연장에 대한 대출 이자를 집주인에게 청구할 수 있는지 법적 근거가 명확하지 않습니다. 임대차기간이 만료되어 퇴거해야 하는 상황에서 보증금을 지급하지 못해 임차인이 대출을 연장해야만 하는 경우라면 임차인이 불가피하게 추가로 부담한 대출이자를 집주인에게 청구할 수 있다고 판례상 인정될 수 있으나 실제로는 분쟁조정이나 소송을 통해 해결해야 하며 계약서나 특약이 없으면 바로 청구는 어렵습니다.
계약 만료 이후 대출 연장을 위해 연장 계약은 반드시 새로 작성하는 것이 가장 안전합니다.
법무사나 변호사에게 상담받는 것을 추천드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 가까운 법무사님께 상담을 하시고 가장 좋은 방법은 내용증명으로 임대인에게 임차권등기명령을 한다고 미리 알리시고 보증금반환소송 및 지연이자도 청구한다고 내용증명을 보내게 되면 임대인이 보다 적극적으로 다른 세입자를 구하는 활동을 하게 됩니다. 그래도 안 될 경우는 실제로 임차권등기명령을 내리고 보증금반환소송을 통해서 경매로 넘겨서 보증금 회수를 하시면 되지만 시간이 많이 걸리고 법적으로 하게 될 경우 피로감등이 단점이 될 수 있습니다.
감사합니다.