악질 임대인 계약 해지 가능할까요??
처음 집을 보러 간 당시에 중개사무소에서 주차 가능, 주차비 무료라는 얘기를 듣고 계약을 했습니다. (저는 주차 필수여서 주차 가능한 집만 보러 다녔습니다.)
계약 후 잔금을 치르고 입주하는 날에 (11월 중순) 주차가 불가능하다는 답변을 받아서 계약을 유지해야할지 고민했지만, 임대인은 1월 중순부터는 주차가 가능하다고 말했고, 그 말을 믿고 입주했습니다.
그리고 1월 중순이 되었는데 임대인은 주차 자리가 없다며 주차를 못할것이라고 통보했습니다. 저는 그래서 지금 왕복 25분 거리의 주차장까지 걸어다니며 생활하고 있습니다.
주차는 생활에 필수적인 요소인데, 이부분이 지켜지지 않아서 생활에 큰 지장이 있는 상황입니다.
생활에 필수적인 요소가 지켜지지 않아 더이상 이곳에서 생활할 수 없다고 판단했고, 새로운 세입자를 구하고 나가겠다고 했는데, 임대인은 보증금을 2배로 올리고 월세를 10만원 더 추가해서 세입자를 구해놓고 나가라고 합니다. (저는 2.5개월 지냈습니다)
저의 과실이 아닌 부동산과 집주인의 과실로 제가 피해를 입고 있는 상황인데, 이 상황에서 계약 해지 통보가 가능할까요?
안녕하세요. 전종득 변호사입니다.
1. 핵심 요약
“주차 제공(무료)”이 계약 내용(특약·확인설명서·문자 등) 으로 인정되고, 임대인이 최종적으로 “자리 없음/불가”라고 통보했다면 채무불이행을 이유로 해제(종료) 통보를 검토할 수 있습니다.
반대로, 주차 약정이 계약내용으로 입증되지 않으면(구두만) 해제가 어려울 수 있습니다.
임대인이 보증금 반환을 “새 세입자 구해올 때/조건 올려서 구할 때”로 미루는 방식은 다툼 소지가 큽니다.
2. 관련 법규범
임대차는 목적물을 사용·수익하게 할 의무를 전제로 합니다.
불이행 시 상당기간을 정해 이행을 요구(최고) 후 미이행이면 해제 가능, 다만 미리 불이행 의사 표시 시 최고 없이 해제 가능
채무불이행 손해배상(예: 외부주차비 등) 청구 가능.
3. 관련 판례 법리(요지)
해제/해지는 계약 목적 달성에 필수적인 ‘주된 의무’ 불이행이어야 합니다.
주차 관련 분쟁에서는 “주차 제공이 계약상 확정된 약정인지”가 핵심이고, 특약·확인설명서 등 객관증거가 약하면 인정이 어렵습니다.
계약 종료 시 보증금 반환을 “새 임차인 계약/입금 때까지”로 유보하는 조항은 불공정 소지가 크다고 본 사례가 있습니다.
4. 검토 및 적용(당장 할 일)
(가능성 ↑) 계약서 특약/중개대상물 확인·설명서/카톡·문자에 “주차 가능(전용/지정/무상)”이 있고, 임대인이 최종 불가 통보했다면 내용증명으로 ‘주차 제공 이행 요구(기한 부여) → 불이행 시 해제’를 통지해 보세요.
(가능성 ↓) 문서 증거 없이 “구두로 들었다”만 남으면 임대인이 다투었을 때 해제가 쉽지 않을 수 있어, 중개사·임대인 발언 증거 확보가 먼저입니다.
해제가 성립하면 원칙적으로 임대인이 “조건 올려서 새 세입자 구해와라”를 전제로 보증금 반환을 미루긴 어렵고, 추가주차비 등은 손해로 주장 여지가 있습니다.
5. 추가 확인 필요사항
계약서/특약에 주차 문구가 있는지, 중개대상물 확인·설명서에 주차가 어떻게 체크돼 있는지, 임대인의 “1월부터 가능” 약속(문자/통화녹음) 유무.