세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지 못하는 불상사 없도록 입주전 주의할 사항 ?
세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지 못하는 불상사 없도록 입주전 주의할 사항
세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지
못하는 불상사 없도록 입주전 꼭 챙겨놓거나
유의할 사항 무엇인가요
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
전세를 얻을때 구조가 좋은 집을 얻으시기 바랍니다
요즘은 집이 안나가서 보증금을 제때 못받는경우가 많습니다
집을보실때 공시지가에 126%곱해서 나온 전세금이면 대출이나 보증보험이 가능하니 부동산에 그런부분을 확인하고 얻으시기 바랍니다
구조가 좋고 전세가가 낮으면 그래도 집이 잘나가는 편이고 거기다 보증보험까지 들어놓으면 안심이 되므로 잔금치르고 전입신고와 확정일자 필히 받으시기 바랍니다
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세사기 방지를 위해서는 가능한 비 표준화된 빌라보다는 금액이나 구조 등을 알기 쉬운 아파트를 알아 보시는 것이 좋습니다. 빌라를 알아 보신다거나 집 시세에 비해 전세가율이 높은 편이라면 전세 보증보험에도 가입하시는 것이 필수입니다. 그런데 가입을 위해 먼저 신청 제한 조건이 있으니 미리 알아 보셔야 합니다.
매매가 대비 전세가가 70%를 넘어가면 특히 주의하셔야 겠지요. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보셔야 보증금 반환능력 문제를 다소라도 거를 수 있습니다.
개인이 직접 거래하는 것 보다는 공인중개사를 통해 거래하는게 좋고 계약 전 손품(인터넷으로 조회) 및 발품(현지 방문 조사)을 팔아서 충분히 확인 후 거래해야 합니다. 특히 거래 대상 부동산의 등기부 등본, 토지대장, 건축물대장 등을 직접 확인하여 이상이 없는 지 점검하고 진행하는 것이 필요합니다. – 저당권 (대출금확인), 압류, 가압류, 경매 등 권리사항, 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등 확인. 직접 서류를 뽑아서 확인해 보실 것을 추천 드리고 만일 계약시는 등기부등본은 오늘자 인지 확인하시기 바랍니다.
그리고 계약서에는 아래와 같은 특약들을 넣는 것이 필요합니다.
“1. 임대인은 현재 등기부등본 상태를 잔금일 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약금(또는 가계약금)을 임차인에게 반환하고 임차인은 본 계약을 해지할 수 있다.” – 계약 당일 근저당 발생 방지
“2. 임대인은 본 계약이 만료되면 후속 임대 여부와 관계없이 임차인에게 보증금 전액을 즉시 반환한다.” – 세입자가 들어올 때까지 못 준다는 경우가 많음.
“3. 임대인이나 주택 문제로 인해 전세대출이 승인되지 않는 경우 계약금(가계약금) 전체를 임차인에게 반환하고 본 계약을 취소한다.” – 계약이후 대출 불가로 문제되는 경우 방지
“4. 주택이나 임대인 귀책사유로 전세보증보험에 가입되지 않는 경우 임차인은 계약을 해지할 수 있고 임대인은 납입된 계약금을 포함한 보증금 전체를 임차인에게 상환한다.” – 전세보증보험도 중요함.
임대인이 상기 특약들을 잘 받아들이지 않을 수도 있으나 최대한 반영하여 계약해야 합니다. 특히 1번과 3번은 매우 중요하므로 관철시킬 필요가 있습니다.
당연하지만 정부에서 2024년 6월 1일부터 강제적으로 시행하려는 전월세신고제에 따르기 위해서라도 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)를 획득하여 최소 조건을 만족해야 합니다.
그리고 특히 주택 금액과 보증금의 차이가 크지 않은 경우 보증 보험 가입은 필수인데 (임대인이 주택임대사업자인 경우는 법적으로 의무입니다.) 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다.
보증금 반환절차도 미리 주지하시고 계셔야 합니다. 먼저 해당되는 상황을 알고 계셔야 하는데 전세계약이 종료된 다음 1개월 동안 특별히 인정되는 사유없이 보증금을 받지 못하거나 집이 경매, 공매, 급매 등으로 넘어간 상태에서 보증금을 받지 못한 상황이 해당됩니다. 그리고 반환 신청전에 임차권등기명령이 있어야 한다는 점도 주지하셔야 합니다.
입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것도 필요합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
사실상 계약시점이후 2년뒤에 추가거주시 4년뒤 보증금을 돌려받기 때문에 현 시점에서는 임대인의 반환여부를 정확히 판단하기는 어렵습니다. 특히나 부동산 가격이 하락하여 전세가격이 하락된다면 반환이 힘들어 질 수 있기 때문입니다. 그렇기에 현 시점에서는 법적 안전장치인 확정일자 , 전입신고, 보증보험 가입을 반드시하셔야 하기에 보증보험, 전세대출등이 불가한 주택에 대해서는 계약을 하지 않는게 유리하고, 전세시세에 대한 확인을 통해 매매시세와 차이가 크지 않은 주택에 대해서도 계약을 파하는게 필요합니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.
세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지 못하는 불상사 없도록 입주전 주의할 사항
세입자 가 임대인으로 부터 전세 보증금 돌려받지
못하는 불상사 없도록 입주전 꼭 챙겨놓거나
유의할 사항 무엇인가요
==> 아래와 같은 사항은 주의하시기 바랍니다.
1. 전세가격이 적절한지?
2. 보증보험 가입에 제한이 없는지를 확인
3. 잔금과 동시에 전입신고 및 임대차신고를 하여 대항력을 유지시켜야 합니다.
안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.
* 임대인은 임차인의 전세자금대출에 적극 협조하며, 임차인의 전세자금대출 불가시 임대인은 계약금 전액을 반환 해주기로 한다.
* 임대인은 계약시 임차인의 전세보증보험 가입에 협조한다.
* 계약기간 만료시 임대인은 다음 세입자 입주와 관련없이 임차인에게 전세보증금을 전액 상환한다
해당 특약 넣으시면 됩니다.
특약을 잘 넣어놔도, 결국 역전세가 될 경우 보증금 반환이 어려울 수 있습니다.
따라서 전세보증보험이 가능한 주택으로만 계약하시는게 현명합니다.
ai로 복붙이 아닌, 직접 질문을 읽고 답변드리고 있습니다.
추천과 좋아요 부탁드리며, 더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.
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