반환보증보험 불가 주소로 전세 들어갈 경우
매매가 : 5억8천 인 주거용 오피스텔에 전세로 들어갈 예정인 예비 신혼부부입니다.
전세가는 2억500만원이고, 신혼부부 버팀목전세대출을 이용할 예정입니다.
저희가 들어가려는 오피스텔이 올해 준공되어 KB시세 확인이 안되고 HUG나 HF 주택가격평가 기준에 부합하지 않아 반환보증보험이 불가한 주소라고 하더라구요.
가계약금을 낸 상태고 오늘내로 계약을 체결해야하는 상황인데
반환보증보험 없이 집 계약을 하는건 위험하다고 하니 어떻게 해야할지 방법을 모르겠습니다ㅠ
이대로 가계약금을 날리고 계약 파기를 하고
반환보증보험 가입 가능한 주소로 전세를 다시 구하는게 맞는지,
전세계약 만료후 안전하게 보증금을 돌려받을 수 있는 다른 안전장치는 없는지 자문 구합니다.
도와주세요~
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세보증금을 안전하게 지키고자 하는데 전세보증보험이 되지 않는다면 주택에 근저당이 있는 경우 전세보증금으로 대출을 상환하는 조건으로 계약하고 전세권을 설정하시는 것이 필요합니다. 만일 임대인이 이러한 조건을 받아들이지 않는다면 다른 집을 알아보시는 것이 좋을 수 있습니다. 가계약금에 있어 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소하여 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하거나 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이면 임차인의 단순 변심으로 가계약금을 돌려 받을 수 없음에 유의하시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
개인적인 생각을 말씀드린다면 반환보증보험 불가 전세의 경우 매우 위험합니다.
솔직히 반환보증보험이 가능한 집을 구하라 말씀드리고 싶지만 가계약금이 걸려 있으니 지금부터 어떻게 하시는게 좋은지 이야기 드려 보겠습니다.
부득이 계약 진행을 하신다면 확정일자와 전입신고는 당연한 것이고 전세권 설정과 집주인 재산상태 즉 근저당이나 압류를 반드시 확인 잘 하시기 바랍니다.
전세권 설정은 등기비용이 들어가고 집주인 동의가 필요한 부분인데 반환보증보험도 되지 않는데 이것도 동의하지 않는다면 정말 위험하실 수 있다는 것을 참고하세요.
하지만 이런 안전장치를 하신다 하여도 100% 안전이 보장되지 않으며 이후 문제 발생 시 법적 절차에 대한 스트레스가 있습니다.
그래서 저라면 반환보증보험 불가를 계약 당시 알고 가계약금을 넣으신건지 아닌지에 따라 이 부분을 사유로 정중하게 계약 파기를 요청 후 계약금을 돌려달라 이야기 해보시는 것을 추천드립니다.
신혼부부이신데 새로운 출발을 리스크를 안고 가시는것이 저 또한 마음에 걸리는 부분이라 꼭 가계약금을 잘 돌려 받으시고 마무리가 되시기를 바라겠습니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임차할려고하는 부동산의 선순위 근저당권이 있는 지 살펴보고 임대인의 체납 관련, 임대인 자산 상태등을 잘 파악을 해야 합니다. 전세보증보험을 가입을 하는 이유는 향후 문제가 발생이 되었을 경우 보험으로 보증금을 대신 받는 것인데 향후 임대인에 문제가 발생을 해서 전세보증금 반환에 문제가 생기게 되면 소송이나 경매를 통해서 회수를 해야 하는 문제가 생길 수도 있습니다. 우선 공인중개사님과 협의를 해서 안전한 매물인지 다시한번 확인을 하시고 특약사항등을 의논을 해보시고 그래도 찜찜하면 가계약금 포기로 계약을 하지 않으시는것도 방법입니다.
아니면 가계약금 절반이라도 건질 수 있는지 등 여러 대책을 마련을 해야 될 것으로 사료됩니다.
감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전세보증보험에 가입을 할수 없는 경우에는 사실상 안전하게 보증금 보호에는 리스크가 생길수 밖에 없습니다, 그리고 현상황에서 계약을 일방적으로 해지하게되면 본인이 지급한 가계약금만 포기하면 되는게 아니라 본계약에 따른 계약금전액에 대한 손실이 발생하게 됩니다. 즉, 계약서를 쓰지 않더라도 구체적인 목적물 확정, 계약조건등에 대한 합의를 하셨다면 현 가계약금은 계약금의 일부로써 볼수 있고 일방적해지시 계약금 전액을 포기해야 하는 만큼 거래금액의 10%을 손실보실 수도 있습니다. 대처방법에 대해서는 정확한 답을 드리기 어려우나, 보통 전세대출시에 보증보험 가입이 불가하면 대출자체가 어려울수 있기에 계약서 작성시 특약으로써 반드시 전세대출 반려시 계약해지 및 계약금 반환특약을 기재해두시기 바랍니다. 이후 대출이 거부될 경우 특약을 근거로 계약금 손실없이 해지가 가능할수 있기 때문입니다. 물론 현 시점에 부동산에서 이러한 부분을 전달하고 계약해지와 해약금에 대한 협의를 미리하고 손실을 낮추는 것도 방법이 될수는 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
보증보험 불가 주택은 위험하기 때문에 신중해야 합니다. 사고 시 보증금을 보호 받기 어렵습니다. 계약을 파기하고 보증보험 가입 가능한 집으로 옮기는 것이 가장 안전합니다. 불가피하게 계약을 해야 한다면 전세권 설정, 가등기, 특약사항(보증금 반환 우선 등)이 필수입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적으로 보증보험을 대체할 수 있는 완전한 안전장치는 없습니다
돌려받지 못했을 때, 민사소송 외에는 방법이 없습니다
보증금이 전 재산일 경우, 보험 없이 전세계약 체결은 절대 권장되지 않습니다
가계약금을 날리더라도, 수억원의 손실을 막는 보험료로 여겨야 합니다
향후에도 신축/오피스텔 등 비보증 물건은 피하시는 것이 좋습니다
일단 HUG버팀목 같은 경우는 반환보증이 함께 가입되어야 하는게 대출의 필수조건입니다.
HF는 반환보증이 필수는 아니지만 그럼에도 안된다면 다시 고려해보는게 좋을 것 같습니다.
보험은 말그대로 보험이고 만일의 사태를 대비하기 위함이라 가급적이면 고액 전세에는 가입을 하는게 좋습니다.
보험없는 안전장치는 전입+확정일자를 받아 법적 권리를 확보하는게 최선입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
전세보증금 반환 보증 없이 계약하는 것은 매우 위험합니다.
특히 신축 오피스텔은 KB시세가 없어 HUG/HF 보증 불가라는 3가지 조건이 모두 겹친 상황에서는 계약을 재검토하는 것이 안전하다 생각합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
보증보험에 가입되지 않은 전세계약은 최악의 경우 보증금 전액 손실 리스크가 있습니다. 신축오피스텔은 보증보험 인수거절 되는 경우가 많습니다. 이런 물건은 제도적으로 위험도가 높은 전세라고 합니다.
가장 안전한 선택은 아깝지만 계약금을 날리고 안전한 매물을 찾는 것입니다. 그런데, 혹시 보증보험 가입할거라고 명시하셨다면, 이런 경우 가계약금도 돌려 받을 수 있습니다. 한번 확인 바랍니다.
만약 계약을 강행하게 된다면, 전세권 등기 설정을 꼭 하시기 바랍니다. 그러나 이것도 선순위 저당권이 없어야 안전합니다. 임대인의 다른 재산 상태 확인해서 검토해보시는 것도 추천드립니다.
그런데, 문제는 신혼부부 전세자금 대출은 보증보험이 가입필수조건입니다. 보증보험이 안되면 대출 자체가 안될 수 있습니다. 은행과 상담이 필요합니다.
저라면, 협의하에 보증보험이 안되는 것을 이유로 가계약금을 돌려달라 협의를 우선 해 보고, 그래도 안되면 반이라도 달라고 하겠습니다. 만약에 중개사한테라도 보증보험 가입을 할 예정이라고 말을 했다면, 계약 파기의 정당화 가능성이 있으니 확인 바랍니다.
감사합니다.