경매로 집이 넘어갔습니다 추후 상황에 대해 궁금합니다

Question

안녕하세요살던 집이 경매 낙찰이 12월초에 되어서이 이후 상황에 대한 고민이 있습니다일단 전입신고가 안되는 지식산업센터기숙사형 오피스텔 집이라 배당권이 없긴 한데점유권은 있는 걸로 알고 있습니다낙찰자랑 연락이 되어 이것저것 이야기 했는데낙찰자는 70정도 이사비+조기퇴거를 요청한 사항입니다전제조건은 미납된 관리비를 다 내는 조건입니다잔금날까지 약 한달정도 남았다고 했고요현재 미납 관리비는 80정도 됩니다저는 이미 이사를 했고 집은 비워져있긴 합니다협의금으로는 제가 어려울 거 같으니,잔금치르고 연락하라고 했는데여기서 궁금한 몇가지 적어봅니다1. 문자로 뭐 소유권이전하고 등기완료후 불법점유로 형사고발한다는데 소유권이전하고 등기완료 후 비번 주면 되는거 아닌가요??2.미납관리비에 대해서는 관리단에 말해 무단퇴거시 소송해서 받으라고 했다는데 제가 알기로는 공용부분은 낙찰자가 승계하는 걸로 아는데, 저 80만원을 제가 다 내고 나가야 하나요? 아니면 전용부분만 달라고 해서 내도 되나요? 그냥 가만히 있는게 나은가요?3.관리비 미납시 관리인단이 저에게 소송을 걸면 그때 미납금은 전용부분에 대해서만 인가요? 아니면 모든 미납금에 대해서 인가요?

김경환 · Accepted Answer

안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유리한 점과 불리한 점이 있습니다.않좋은 점 부터 말씀드리면낙찰자가 낙찰받고 명도 받을 때까지 비용을 청구한다면 나중에 소송으로 납부하셔야 됩니다.좋은점낙찰자는 빨리 넘겨받아야 수익 실현을 빨리해서 리스크를 줄일 수 있습니다.그럼 시간은 점유자인 질문자님께 유리하다고 말할수 있습니다.저 쪽에서 제시한 금액과 협상방법으로 봐서는꼼수가 있고 잔머리로 명도 받을 생각인거 같습니다.이사비용 150에 관리비는 알아서해라이게 안되면 명도 안하겠다하세요명도소송 최소6개월 걸림니다.보통은 감사하다고 합의합니다.저쪽이 야짭아보고 계속 겁박한다면버티세요아쉬운 쪽은 낙찰자입니다.관리비 전용부분만 납부하시는 것 맞지만저쪽행동으로 봐서는 저같으면 안줘요 ㅎㅎ

한영현 · Answer

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.답변드리겠습니다.소유권이전 등기 후에도 실제 점유, 열쇠를 쥐고 버티면 그때부터는 민사상 부당 점유이고 낙찰자는 명도소송, 부당이득 금을 청구할 수 있습니다.형사고발은 주거용 건물에서 집주인 요구에도 무단 침입, 버티는 경우에나 일부 인정되는 영역이라 이미 이사 나가 있고 소지품도 없고 비번만 안 알려주고 있는 상태를 형사 범죄로 보기엔 애매합니다.어쨌든 소유권이전 후에는 비번, 전당, 명도 의무가 생기는 건 맞고 잔금 + 등기 후 비번 전달하면 불법 점유로 형사고발 운운할 명분은 거의 사라집니다.감사합니다.

유현심 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.,소유권 이전 후 비밀번호 제공은 정상적인 퇴거 절차로 문제가 없을 가능성이 큽니다,미납 관리비는 전용부분과 공용부분으로 나뉩니다전용부분은 기존 거주자가 부담할 가능성이 크며, 공용부분은 낙찰자가 부담할 수 있습니다,미납 관리비 소송은 전용부분에 대한 미납금이 소송의 대상이 될 수 있습니다추가적으로 법적 상담을 받는 것이 좋습니다법적 절차나 협상이 복잡할 수 있기 때문에, 변호사나 전문가에게 문의하여 정확한 법적 책임을 확인하는 것이 중요합니다

최현 · Answer

안녕하세요.공인중개사입니다.1. 등기 완료 후 비밀번호 인도 시 불법 점유로 보긴 어렵습니다.2. 공용 관리비는 원칙적으로 낙찰자가 승계하게 됩니다.3. 관리단 소송 시에도 전용부분 관리비 위주로 다툼이 있을 수 있습니다.

하상원 · Answer

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.오피스텔이 경매로 넘어가 상당히 피곤해진 상황이시겠네요. 실무상, 법령상으로 살펴보면 아래와 같이 답변을 드릴 수 있겠습니다.1. 낙찰자가 잔금을 납부하는 순간부터 소유권은 낙찰자에게 있다고 보시면 됩니다. 즉, "등기 완료 후 비번을 주겠다"는 주장은 낙찰자 입장에서 받아들여지기 어렵습니다. 그런데 말입니다. 단순히 집을 안 비워준다고 해서 바로 '형사처벌'이 되는 경우는 드뭅니다. 보통은 '부동산 인도명령'이라는 민사 절차를 통해 강제집행을 진행합니다.결국 형사고발을 하겠다는 것은 압박의 수단이죠.2. 관리비에 대해서는 공용부분을 낙찰자가 승계할 "수" 있습니다. 즉, 관리비 사용의 주체는 귀하이기 때문에 이것이 낙찰자에게 바로 귀속이 되는 것이 아닙니다.3. 실무상 관리단은 , 공용+전용 모두를 소송 걸 확률이 높습니다. 소송비용이 직접 진행하게 되면 80만원보다는 저렴하고, 소송에서 승소한 후, 송달비 등 일반적인 소송비용은 모두 돌려받을 수 있기 때문에 관리단에서 지급명령신청 등으로 바로 민사 청구가 들어올 가능성이 거의 100%입니다.결과적으로는 낙찰자와 명도날짜를 깔끔하게 협의 해 주는 대신, 관리비 공용부분을 인계받아달라하시고, 전용부분 관리비만 지급한 후 제 날짜에 빠져나오시는 것이 가장 좋습니다.모쪼록 잘 해결되시길 바랍니다.

유창효 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.1. 우선 배당시 점유할 권리가 있는지는 권리관계에 따라 다르므로 확인이 필요하나, 질문에서 낙찰자가 명도소송과 불법점유를 주장할수 있다면 합법적인 점유권은 없다고 보는게 맞습니다.  그리고 경매에서 취득시기는 경락대금을 납입한 시점에 소유권을 가지게 되는 만큼 등기와 관계없이 점유를 낙찰자에게 인도하는게 맞습니다.2. 네, 원칙상 본인이 거주하는동안의 관리비는 모두 질문자님이 부담하는게 원칙상은 맞습니다. 다만 법률상 미납관리비가 있는 경우 낙찰자는 공용부분에 대해서만 부담을 하면 되나, 이게 질문자의 부담의무가 면제되는 것은 아니기에 당연히 미납된 관리비에 대해서는 질문자님이 부담을 하시는게 맞습니다.  보통 빠른 명도를 위해 일정 부분 협의로써 다르게 할수는 있으나, 본인이 부담하지 않고 버티는 게 법적으로 유리하거나 당연한 부분은 아닙니다. 3. 2에서 처럼 본인 거주하는 기간동안의 전체관리비가 될수 있습니다. 즉, 공용, 전용관리비 모두 합친 총미납금액 전체가 됩니다.

고경훈 · Answer

1. 문자로 뭐 소유권이전하고 등기완료후 불법점유로 형사고발한다는데 소유권이전하고 등기완료 후 비번 주면 되는거 아닌가요??

==>네 맞습니다.

2.미납관리비에 대해서는 관리단에 말해 무단퇴거시 소송해서 받으라고 했다는데 제가 알기로는 공용부분은 낙찰자가 승계하는 걸로 아는데, 저 80만원을 제가 다 내고 나가야 하나요? 아니면 전용부분만 달라고 해서 내도 되나요? 그냥 가만히 있는게 나은가요?

===> 납부하지 해야 하지만 그렇지 않는 경우 낙찰자가 소송 또는 개인 부담으로 해결해야 하느 사항입니다.

3.관리비 미납시 관리인단이 저에게 소송을 걸면

그때 미납금은 전용부분에 대해서만 인가요?

아니면 모든 미납금에 대해서 인가요?

==> 모든 미납금에 대해서 소송을 진행할 수 있지만 낙찰자는 비용이 더 발생될 수 있는 사항입니다.

안준영 · Answer

안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.경매 낙찰 후 명도 과정에서 심리적 압박이 크시겠지만, 내용을 정리 해보겠습니다.1. 형사고발(불법점유) 주장에 대하여낙찰자가 형사고발을 언급하는 것은 명도 기간을 줄이기 위한 압박용인 경우가 많고, 단순히 비밀번호를 바로 넘겨주지 않았다고 해서 곧바로 주거침입·권리행사방해가 인정되는 사례는 드뭅니다.​다만, 잔금 납부·소유권이전등기와 인도명령이 모두 완료된 뒤에도 고의적으로 출입을 방해하는 등 정도가 심하면 형사 리스크가 완전히 없다고 단정할 수는 없으므로, 인도 시기와 방식에 대해서는 합의서를 남기는 것이 안전합니다.​2. 비밀번호·열쇠 인도 시점법리상 “등기 후에만 비번을 넘겨야 한다”는 규정은 없고, 통상은 잔금(또는 이사비) 수령과 동시에 열쇠·비밀번호를 넘기고 인도확인서를 작성하는 방식으로 처리합니다.​낙찰자가 인도명령을 신청하면 강제집행 비용이 발생하므로, 그 전에 이행각서·합의서를 작성하고 합의된 금액을 받는 조건으로 비밀번호를 넘기는 것이 서로에게 가장 경제적입니다.​3. 미납 관리비 승계 범위집합건물법과 판례에 따라, 낙찰자는 전 소유자가 미납한 관리비 중 ‘공용부분 관리비 원금’에 대해서만 승계합니다.​전용부분(전기·수도·가스 등 실제 사용분)과 그 연체료는 여전히 전 소유자의 채무이고, 공용부분 관리비에 붙은 연체료 역시 낙찰자에게 승계되지 않으므로 전 소유자의 채무로 남습니다.​4. 관리단 소송 시 청구·판결 구조관리단이 소송을 제기할 경우 전 소유자에게 전용·공용 전체를 청구할 수 있고, 공용부분에 대해서는 낙찰자도 함께 피고가 될 수 있습니다.​법원은 통상 전용부분 및 그 연체료는 전 소유자, 공용부분 관리비 중 시효 내 금액은 낙찰자가 부담하는 식으로 책임 범위를 나누어 판단할 수 있으며, 금액이 소액이면 실무상 낙찰자에게 공용부분만 받아내고 종결하는 경우도 많습니다.​5.실전 협상 포인트관리사무소에는 반드시 전용·공용을 구분한 내역을 요청해서, 본인이 실제 사용한 전용부분과 그 연체료만 정산하는 것이 유리합니다.​협상은 “이사비 + 전용부분 정산 + 비번·열쇠 인도”를 한 세트로 묶고, 공용부분은 낙찰자가 법적으로 부담하는 구조라는 점을 분명히 하면서 합의를 이끌어내는 것이 좋습니다.​형사고발·내용증명 문구 자체에 과도하게 위축될 필요는 없지만, 문서와 메시지는 모두 보관해 두고 필요 시 법률전문가와 상의할 수 있도록 정리해 두면 안전합니다.

최병옥 · Answer

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.우선 소유권이전등기 되면 비번 넘기셔도 크게 문제가 되지 않을 것으로 보이지만 또한 협의하는 입장에서 퇴거를 한 경우 그냥 가르쳐주는 것도 좋다고 봅니다.미납관리비의 경우 낙찰자가 공용부분은 인수를 할 수 있지만 결국 이전에 거주한 사람에게 구상권을 통해서 청구를 할 수 있습니다. 즉 미납관리비와 이사비를 상계 처리할 목적으로 보여 집니다.따라서 임차인은 전입신고를 하지 못해 우선변제권과 대항력이 없으므로 어쩔수 없이 퇴거를 해야 될 상황으로 보여지고 그러한 보증금 및 손해에 대해서는 기존 임대인에게 청구 및 법적인 조치를 취해야 하나 참 그게 쉽지는 않은 상황으로 보여 집니다. 감사합니다.