빌라 전세거래할때 유의사항이 있나요?

Question

빌라를 전세거래할때 유의사항이 있을까요? 요세 빌라로 전세사기를 당하는 사람들이 많아서 걱정입니다 안전하게 거래할수있는 방법이있을까요?

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

다세대주택 빌라는 구분소유가 가능한 공동주택입니다.

등기부등본을 조회하여 가등기 가압류 가처분 위반건축물 등 소유권 관계를 확인합니다.

등기부등본상의 선순위채권이 주택가격의 60%이내이고, 선순위채권과 전세보증금의 합계액이 주택가격의 90%이하라야 안전한 전세거래 매물이라 할 것입니다.

계약시는 소유자본인과 신분증으로 본인확인을 거쳐 대면계약 하시고, 등록된 공인중개사를 통하여 계약한 건으로 계약후 확정일자를 받은 임대차계약서로 전세반환 보증보험가입을 하시는게 안전하다고 사료됩니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

빌라의 경우 계약상 큰 문제는 없지만 제일 큰 위험은 깡통전세와 같이 비교시세가 없어 시세와 비슷한 전세금이 문제가 됩니다. 그래서 계약을 하시기전 반드시 주변 빌라나 해당빌라의 실거래 내역과 시세등을 부동산 여러곳을 통해 확인해보시는게 좋고 전세보증금이 시세 70%가 넘는다면 사실상 계약여부를 다시 고민해보시는게 좋습니다

Answer 3

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.

대한민국 국토교통부에서 최근에 전세사기 방지를 위해서 체크리스트를 발표했습니다.

· 전세 계약 전에는 주변 매매가 및 전세가를 확인해야하며, 주택 임대차 표준 계약서 사용, 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인해야 합니다.

그리고 나서는 임대인의 세금 체납여부 확인 및 선순위 보증금 확인 확정일자 부여 현황 및 전입세대 열람해보시는 것을 추천드립니다.

· 전세 계약 후에는 임대차를 신고해야하고 전입신고해야합니다. 전세보증금 반환 보증또한 가입해야 하구요.

◆ 전세 계약 전 체크리스트

1. 주변 매매가, 전세가 확인 방법

① 인터넷으로 빠르게 확인하세요!

- 국토교통부 실거래가 공개 시스템

- (App)국토교통부 모바일 부동산 실거래 정보

- 한국부동산원 부동산테크

- 시세정보업체 (네O버, 직O, 다O 등)

② 인근 부동산 공인중개사를 방문해서 확인하세요!

2. 주택 임대차 표준 계약서 사용

- 대항력, 우선변제권 확보 방법 등 계약 전 필수 확인사항을 안내하고 임차인의 보증금 보호를 위한 정보를 제공하는 등 전세 피해를 예방할 수 있습니다.

- 공인중개사에게 표준 계약서*를 사용하도록 요청하세요.

* rtms.molit.go.kr에서 다운로드 가능

3. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인으로 부채 규모 확인

- 전세 보증금 피해가 발생하는 경우 근저당권 등 물권 순위에 따라 변제 되므로, 보증금보다 순위가 우선하는 채권 규모를 확인하여 돌려받을 수 있는 보증금 금액 규모를 가늠할 수 있습니다.

- 등기소, 인터넷등기소 또는 무인민원발급기에서 등기부등본을 발급하면 [을구]에서 근저당 및 전세권 확인 가능합니다.

4. 임대인의 세금 체납여부 확인

- 미납세금은 임차인의 보증금보다 우선 변제될 수 있으므로 전세 피해 발생 시 임차인이 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

- 임대인의 납세증명서를 발급(임대인 동의 필요) 받으면 체납여부를 확인할 수 있습니다.

* 국세는 세무서, 지방세는 주민센터에서 발급 가능(임대인이 직접 발급하는 경우 홈택스, 위택스 등 온라인으로 발급 가능)

5. 선순위 보증금 확인

- 다가구주택의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 당사자보다 순위가 우선하는 보증금을 확인하여 향후 전세 보증금 피해를 겪었을 때 변제받을 수 있는 금액을 가늠할 수 있습니다.

- 임대인 또는 임차인이 주민센터 또는 등기소를 방문하여 확정일자 부여 현황을 발급받으면 됩니다. (임대차계약 이전에는 임대인의 동의가 필요합니다.)

◆ 전세 계약 후 체크리스트

1. 임대차 신고

- 임대차계약 신고는 법적 의무*입니다.

* 신고 대상 : (지역) 전국(道 관할 군 지역 제외, 경기도 내 군 지역은 포함), (금액) 보증금 6천만 원 또는 월차임 30만 원 초과

- 대차 계약 신고를 하면 확정일자가 부여되어 우선변제권을 획득할 수 있습니다.

- 온라인 신고 또는 관할 주민센터를 방문하여 신고하시면 됩니다. (확정일자 부여를 위해서는 임대차 계약서 필요)

2. 전입신고

- 전입신고는 법적 의무입니다.

* 신고 사유 발생일로부터 14일 이내 신고, 위반 시 과태료 최대 5만 원(주민등록법)

- 전입신고를 하지 않으면 임차인의 보증금이 보호되지 않습니다.

- 관할 주민센터 방문하거나 정부24 온라인으로 신고하시면 됩니다.

3. 전세보증금 반환보증 가입

- 전세가격 하락 등 임차인이 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증금 전액을 보증 기관에서 대신 반환해 드립니다.

* 수도권은 보증금 최대 7억 원, 비수도권은 최대 5억 원까지 보증 가입 가능(주택도시보증공사 기준)

- 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험 등에서 상담 후 가입하시면 됩니다.