전세낀 오피스텔 매입시 내는 세금

Question

아버지가 가지고 계신 매매가 2억 6천정도의 오피스텔(전세 2억에 사람이 살고 있음)을 매매하려고 합니다.

취득세 및 다른 세금은 얼마나 내야하나요?

매입후 전세자 만기가 되면 저희가 들어가 살려고 하는데,

임대사업자를 내서 취득세 감면을 받아도 되나요?

최대한 절세를 해서 매입하고싶습니다.

문용현 세무사 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

전세가 있는 집을 취득하여도 매매가 2.6억을 기준으로 취득세를 납부합니다. 오피스텔의 취득세는 취득가격의 4.6%입니다.

취득세 감면을 적용받기 위해서는 해당 오피스텔을 최초로 분양받고, 관할 시/군/구청에 장기임대주택사업자로 등록하고 10년 이상 의무인대기간을 충족해야 감면이 가능합니다. 따라서 아버지가 매입한 오피스텔을 구입한다고 해도 취득세 감면은 받지 못합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

부동산을 가족 간에 매매할 경우 세무서에서 양도가액 대신 시가평가액을 양도가액으로 간주할 수 있으며, 거래가액과 시가의 차이액 전체금액으로 하되 그 차이액이 3억원 이상이거나 시가의 5%이상인 경우에 한하여 적용합니다. 또한 가족 간 부동산 매매거래 가격이 시가의 30% 또는 3억원의 범위를 벗어나면, 거래를 통해 이득을 취한 자에게 증여세가 과세됩니다.

또한 그 매매가액에 따라 취득세가 달라지는 것이고, 그 외 재산세는 현행 재산세율에 따라 △과세표준 6000만원 이하 0.1% △6000만원 초과~1억5000만원 이하 0.15% △1억5000만원 초과~3억원 이하 0.25% △3억원 초과 0.4%로 과세될 것입니다. 종합부동세 납세의무자는 올해 6월 1일 기준 현재 인별로 소유한 주택 또는 토지의 공시가격 합계액이 자산별 공제액을 초과하는 사람입니다. 아파트나 다가구 등의 주택 과세대상은 공시가격 6억 원 초과입니다만, 1세대 1주택자는 9억 원 이상을 기준으로 합니다. 세액계산의 흐름은 복잡하니 아래 흐름도 참고부탁드립니다.

https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2353&cntntsId=7735

이민기 회계사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 이민기 회계사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아버지가 가지고 계신 매매가 2억 6천의 오피스텔을 매수 하신다는 것으로 이해됩니다.

부담부증여 방식도 고려해보시길 바랍니다.

배우자나 자녀에게 부동산 등 재산을 사전에 증여하거나 양도할 때 전세보증금이나 주택담보대출과 같은 부채를 포함해서 물려주는 것. 증여세나 양도세를 산정할 때 부채 부분을 뺀 금액을 기준으로 계산하기 때문에 절세 수단으로 활용돼 왔다.

채무를 증여받는 사람에게 넘기기 때문에 증여를 하는 사람에게 과세하지 않는 대신 증여자가 채무액만큼 재산을 판 것으로 보고 양도소득세를 과세하게 된다.

또한 상대방이 조건을 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있다. 부모 봉양을 조건으로 주택을 증여했는데 아들이 부모를 봉양하지 않으면 부모는 계약을 해제할 수 있다.

임현상 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 임현상세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

아버님의 오피스텔을 매입하는 경우 매입자는 취득세 매도자는 양도소득세를 납부하여야 합니다.

양도소득세의 경우 취득원가를 알수 없으므로 현재정보로는 산출하기 어렵고 오피스텔 매매로 취득시 예상 취득세는 1196만원정도로 예상됩니다.

감사합니다.