매도 후 하자 발생으로 인한 책임은 누구에게 있나요?

Question

안녕하세요2022년 10월 아파트 매도 계약 후 2022년 12월 29일 잔금을 치뤘습니다.2023년 3월 20일 매수인이 당시 중개 부동산을 통해 누수 사실을 알려왔고, 누수 탐지 및 견적중에 있다고 합니다.매도 당시에 누수에 관한 사항은 매도/매수인 모두 몰랐고 피해입은 아랫집에 가서 물어보니 작년과 잔금시점까지는 누수가 없었으며 3/19 최초 발견했다고 합니다.매매 계약서에 중대하자 및 누수에 대한 매도인의 책임을 6개월이라고 기재한 특약사항 문구가 있는데매도 시점에 몰랐던 내용이고 매도 후 약 4개월 뒤에 최초 발견된 하자라면 매도인이 수리비 책임을 져야 하는것일까요??누수 발견 시점이 제가 매도 후 발생해서 저의 일상책임배상보험은 적용이 힘들 듯 합니다.매도인인 제가 매도 후 발생한 하자에 대한 보수를 모두 부담하는 것이 맞을까요?고견 부탁드리며, 가능하면 관련 법률 항목도 알려주시면 감사하겠습니다.

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.우리 민법의 규정에 의하면 매매계약의 대상이 되는 목적물이 지상, 지역, 전세, 질권 또는 유치권의 목적인 경우에는 매수인이 알고 있지 않은 상태였고, 그로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없다면 계약을 해제할 수 있음을 명시하였습니다. 만약 그렇지 않은 경우라면, 손해배상 청구만을 할 수 있도록 규정하고 있는데요. 손해배상 청구의 경우 1년 내로 하도록 규정하고 있습니다 다만, 계약 당시 매수인이 하자의 존재를 알고 있었던 상황이거나 매수인의 과실로 인하여 알지 못한 것이라면, 상대방 매도인에게 책임 의무를 지게 할 수가 없습니다.건물에서 발생한 결함 가운데에서 누수는 곧바로 현상이 나타난다는 특성으로 인해서 매매계약 당시나 소유권을 이전한 일자에 발생해야 매도인의 하자담보책임 의무가 있다고 할 것입니다.매수인은 중대하자를 알게된 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보 책임을 물을 수 있습니다.

양정섭 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.민법에 하자담보책임에 대해 명시 해 놓았습니다.민법 제580조(매도인의 하자담보책임) ① 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다.제575조(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)① 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상을 청구할 수 있다.전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 한다.매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니합니다.이때 하자란 목적물에 물질적인 결함이있는 경우를 말합니다판례는 하자의 존부에 대해서는, 매매계약 성립시를 기준으로 판단합니다매수인 B는 선의, 무과실이어야합니다매도인 A의 하자담보책임을 묻기 위해서는 매수인 B는 선의,무과실 이어야합니다.이는 매수인 B가 주택에 하자가 있음을 알지 못하고, 알지 못하는데 과실이 없어야합니다매매 후 매도인이 하자담보책임을 부담하지 않아도 된다는 판례가 있습니다.사안의 개요A와 B는 2019년 6월 서울 서초구에 있는 한 아파트를 C로부터 매수하고 같은 해 8월 소유권이전등기를마쳤습니다.그런데 그해 10월부터 매매계약 당시에는 발견되지 않았던 누수 현상이 나타나 아래층에 있던 주민이 피해를 입자 A와 B는 누수원인 탐지와 보수공사를 실시했습니다.그러나 두달 뒤인 12월경 다시 누수가 발생하자 2020년 1월 아파트 욕실 전체를 재시공하는 보수공사와 아래층 세대에 대한 피해복구 공사를 진행했습니다.이후 A와 B는 "C는 매도인으로서 민법 제580조와 제575조에 따른 하자담보책임을 부담하므로 누수로 발생한 손해인 하자보수비용 1,600여만원을 지급할 의무가 있다"는 취지를 C를 상대로 손해배상청구소송을제기하였습니다.법원의 판단서울중앙지법 민사86 단독은 A와 B가 C를 상대로 낸손해배상청구소송에서 원고패소 판결을 했습니다(2020가단5093655).재판부는 "매도인의 하자담보책임에서 하자의 존부는'매매계약 성립시'를 기준으로 판단하는 것이 원칙이지만, 매매계약과 이행완료 시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 '이행완료시'를 기준으로 판단해야 한다"고 전제한 후,"A 등이 주장하는 사정만으로는 매매계약 성립 또는소유권 변동 당시를 기준으로 거래통념상 기대되는 '객관적 성질을 결여한 하자'가 존재했다고 인정하기 어렵다"고 판단하였습니다.그리고 "아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지났고, 건물 노후화에 따라 단지 내 다른 아파트에서도 누수가 발생하고 있다는 사실을 인정한 후,"건축물의 내부적 원인에 따른 누수는 그 특성상 내부의 배관이나 욕실 벽체 등에 누수 원인이 현실화해 존재하고 있으면 바로 나타날 수밖에 없는 현상"이라고 판단하였습니다.나아가 이 아파트에서는 2018년 처음 누수가 발생했지만, 탐지 결과 그 원인으로 밝혀진 보일러를 교체한이후 매매계약 당시까지는 물론 2019년 10월까지도누수 현상이 발생하지 않았다. A 등이 2차례나 아파트를 방문해 상태를 확인했을 때도 누수 현상은 발견되지 않았고, 매매계약이 성립된 때로부터 4개월, 소유권변동일로부터 2개월이 지난 시점에 누수가 발생했다"는 사실을 확인한 후,"2019년 10월 이후의 누수는 아파트의 노후화에 따라그 무렵 누수 원인이 현실화하면서 발생한 현상"이라고 판단하여,"매매계약 당시 또는 소유권 변동시 이미 누수 원인인하자가 현실화해 존재하고 있다가 뒤늦게 발현됐다고보기는 어렵다"고 판결했습니다.

유창효 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.매도인의 하자담보책임은 매도인 입장에서는 특약으로 이를 회피하지 않느다면 무과실책임이고 매수인 입장에서는 선의(하자를인식하지 못하였고) 무과실이여야 합니다.  질문과 같은 경우 하자의 입증은 이미 된 상태로 보이고, 매수자 입장에서도 아랫집 누수의 하자를 인식하지 못했을 확률이 높아 담보책임에 해당할 것으로 보입니다.