전세 안전하게 계약하는 방법이 뭘까요?

Question

급하게 이사를 가야하는데요

거래하려는 집이 전세가 1억5천인데 등기부등본 확인해보니 근저당이 1억1천이네요

근저당말소조건으로 계약하면 안전한건가요?

전세보증보험 가능하다는데 계약하고 나서 보험가입하는건가요?

지금 사는집도 경매넘어가서 급하게 나가야했던거라 ㅠㅠ 이런일을 다시 겪고싶지않아요

집주인분이 거주중이세요

제가 계약전에 다른거 확인해야할것들이나

계약시에 해야할일을 알려주시면 감사하겠습니다

쉽게 설명해주시면 좋을 것 같아요

부동산 용어들이 너무 어려워요..ㅠㅠ

Answer 1

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.

전세 계약 시 안전하게 계약하는 방법은 다음과 같습니다

전세 계약 전에는 임대인의 신분증과 등기부등본을 확인하여 소유자 본인인지, 부동산에 근저당이나 가압류 등의 문제가 없는지 확인해야 합니다. 거래하려는 집이 근저당이 있는 경우에는 근저당 말소 조건으로 계약하는 것이 좋습니다. 근저당 말소 조건이란 임차인이 보증금을 지불할 때 근저당을 말소하고 전세권을 설정한다는 내용을 계약서에 특약으로 넣는 것입니다. 이렇게 하면 근저당이 전세권보다 우선하지 않게 되어 보증금을 보호할 수 있습니다.

전세 계약 후에는 무조건 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 전입신고는 임차인이 해당 주소에 거주한다는 것을 관할 주민센터에 신고하는 것이고, 확정일자는 임차인이 전입신고한 날짜를 등기소에 등록하는 것입니다. 전입신고와 확정일자를 받으면 임차인의 전세권이 확정되어 임대인이 부동산을 매매하거나 담보로 제공할 수 없게 됩니다.

전세 계약 시에는 전세보증보험을 가입하는 것이 좋습니다. 전세보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 않거나 부동산에 문제가 생겼을 때 보증금을 대신 지급해주는 보험입니다. 전세보증보험은 계약 후에 가입할 수 있으며, 필요한 서류는 계약서, 등기부등본, 전입신고증, 확정일자 증명서 등입니다. 전세보증보험의 가입조건은 보험사마다 다르므로, 가입 전에 보험사에 문의하거나 비교사이트를 이용하는 것이 좋습니다.

Answer 2

안녕하세요. 원스톱경매의 대표이자 법률사무소 국민생각의 국장 이정빈입니다.

이미 알고 계신 것처럼 당연히 질문자님이 보증금을 지급하면 근저당설정을 말소해야 합니다~

그리고 계약서에 특약사항으로 기재하시는 것에서 끝나지 마시고 꼭 며칠 후에 말소가 되었는지, 또는 당일에

말소신청을 했는지 확인해보셔야 해요~

만약, 이를 어기면 계약은 무효로 하셔야 하고 임대인이 알아서 변제하고 말소하겠지라고 생각하지 마시고 꼭 체크하세요

전세보증반환보증보험을 가입하실 수 있다면 가입을 하시는 게 낫고, 근저당이 말소돼야지 이것도 가입이 가능합니다.

물론 지금 집가격을 몰라서 명확한 답변을 드리지 못하지만

해당 부동산의 시세의 70% 이하로 전세금을 책정했다면 딱히 문제가 되지는 않으니 전세보증반환보증보험에 가입을 안 하셔도 됩니다.

시세의 70% 이하에 근저당설정채무잔액과 보증금의 합계가 들어와야 하니 시세와 전세가가 차이가 많이 나지 않는다면

다른 집을 알아보시는 것이 좋을 수 있습니다.

집을 구하기 어려우시다면 아무리 못해도 부동산가격의 80% 이하로 전세가격을 맞추세요.

이유는 혹여라도 전세보증금을 반환받지 못해서 저희가 소송을 하고 경매를 신청하면

통상 경매낙찰가격이 70~80%는 되기에 그렇습니다.