급매로 아파트 살때 체크해야할 부분 할려주세요
기존호가보다 조금 싸게 나왔는데 집은 인테리어가 잘돼있고 남자옷가지와 운동기구, 쇼파, 식탁, 침대가 있는데 사람이 살지않는거 같았고 휑한 느낌이었어요
부동산말로는 지방에 있고 한번씩 왔다갔다한다는데 빈집에 보일러는 세게 틀어서 대리석바닥을 따뜻하게 해놓았더군요
마케팅인지..
식탁위 등도 떼어갔는지 없고
뭔가 사람이 안사는집 느낌이었는데
부동산에서는 주인이 대출을 많이 받아 한달에 이자만 몇백이 나와서 한달안에 잔금까지 줬으면 좋겠다고 너무급하게 굴어요
급매살때 체크해야할거 알려주세요
등기부등본상 어떤걸 확인해야하고
또 진짜 주인이지 아닌지 확실히 아는방법두요.
집에 살고있지않으니 진짜 주인인지 의심스러울거같아요
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
등기부등본을 기본적으로 보시는 것이 좋습니다.
등기부등본 갑구에 가압류, 경매 단어는 없고 주민등록초본에 매도인 실거주 확인되면 진행하시는 것이 좋을 듯 합니다.
빈집 + 급매는 전세사기일 가능성이 있으니 신중하게 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
급매살때 체크해야할거 알려주세요
등기부등본상 어떤걸 확인해야하고
또 진짜 주인이지 아닌지 확실히 아는방법두요.
집에 살고있지않으니 진짜 주인인지 의심스러울거같아요
==> 등기부 등본을 확인하는 경우 권리제한 사항 즉 근저당 가등기 등이 설정되어 있는지를 확인해야 합니다. 그리고 모든 거래대금은 등기상 소유자에게 입금해야 합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
급매일수록 등기부등본과 실소유지 여부 확인이 최우선입니다. 실거주 흔적이 없고 잔금을 급하게 요구한다면 자금 사정 문제 가능성도 고려해야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 등기부등본상 소유자 확인을 먼저 하시는 것이 좋고 가처분 가압류 등을 살펴볼 필요가 있고 선순위 근저당권의 경우 잔금으로 잔금일자에 말소를 하면 될 것이고 공인중개사님께서 위험한 것에 대해서는 자세히 설명을 해줄 것으로 사료됩니다. 우선 시세 대비 급매가에 대해서 적당한 가격인지 살펴보시고 또한 집안의 하자 꼼꼼히 살펴 볼 필요가 있습니다.
그 외 계약당사자 확인도 필수로 하셔야 합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
급박한 잔금 일정과 비정상적인 거주 상태는 전형적인 급매의 특성이지만, 등기상 권리관계와 실제 소유주 본인 확인에 철저를 기해야 하는 상황입니다.
등기부등본 및 소유주 확인 핵심 체크
사람이 살지 않는 집을 급하게 매도할 때는 신분 세탁이나 대리인 사기의 리스크를 반드시 차단해야 합니다.
실제 소유주 확인: 잔금 전뿐만 아니라 계약 시점에 반드시 소유주의 신분증 원본을 대조하십시오. 주민등록증 진위확인(1382) 또는 정부24를 통해 위조 여부를 확인하고, 영상통화를 통해서라도 본인 얼굴과 신분증을 대조해야 합니다.
권리관계 분석: 등기부등본(을구)에 기재된 근저당권의 채권최고액을 확인하십시오. 부동산의 말대로 이자가 수백 원대라면 대출 비중이 매우 높을 것이므로, 계약금 및 중도금이 소유주 개인 계좌가 아닌 대출 상환용으로 우선 집행되도록 특약을 넣어야 합니다.
가압류 및 가처분: 계약 직전, 중도금, 잔금 당일 총 3회 이상 등기부등본을 발급받아 당일 접수된 다른 권리가 없는지 확인하십시오.
조심스럽게 조언드리는 현장 체크리스트
빈집에 보일러를 강하게 가동한 것은 대리석 바닥의 들뜸 현상이나 하자를 가리기 위한 목적일 수 있습니다.
점유 및 공과금: 관리사무소를 방문해 최근 3~6개월간의 관리비 체납 여부를 확인하십시오. 체납이 길다면 경제적 한계 상황임을 방증합니다. 또한, 전입세대확인서를 발급받아 매도인 외 다른 점유자가 없는지 확인하십시오.
시설물 상태: 식탁 등 가구와 조명이 철거된 상태라면 매매가에 포함되는 인테리어 범위(붙박이장, 에어컨 등)를 계약서 특약에 명시하십시오. 잔금 시 소유주가 이를 임의로 철거하는 분쟁이 잦습니다.
지급 방식의 안전성: 잔금 일정이 촉박하므로, 잔금 시 반드시 은행에 동행하거나 법무사를 통해 대출 상계 처리 및 근저당권 말소를 동시 이행으로 처리하십시오.
정리해드리자면, 매도인의 급박한 사정을 역이용하되, 서류상 본인 확인과 대출금 상환 프로세스에는 타협이 없어야 합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
등기부등본상 '신탁' 등기가 되어 있는지 확인하시고, 만약 신탁물건이라면 반드시 신탁원부를 별도로 발급받아 실제 수익자와 처분 권한을 재확인하시길 조언드립니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
사람이 안 사는 집은 위험이 있으니 서류를 더 꼼꼼히 봐야 합니다. 계약 당일 신분증을 받아 정부 24나 1382번으로 연락해 유효성을 확인하시고 주인에게 집문서 원본 지참을 요구하세요. 지방이라 없다고 하면 영상통화로 얼굴과 신분증을 대조하고 녹화해 두세요. 무조건 등기부상 소유주 명의의 계좌로만 송금하세요 (부동산/대리인도 절대 금지) 등기부등본에 가압류, 가처분, 가등기 하나라도 있으면 계약을 중단하시고 대출과 매매가 대비 대출이 70% 이상이면 위험하며 계약금, 중도금, 잔금 날 아침에 각각 등기부를 새로 떼서 추가 대출 여부도 확인하셔야 합니다. 마지막으로 보일러를 끄고 30분 뒤 싱크대 밑, 배란다 구석, 대리석 틈새에 습기나 곰팡이 자국이 없는지 플래시를 비춰보시고 공과금 체납이 없는지 관리사무소에서 완납 확인서도 꼭 받으세요. 잔금날 대출 상환도 본인이 하는지 은행에 가서 대출이 0원이 된 금융거래확인서나 상환 영수증을 현장에서 바로 받으세요
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 등기부등본 꼭 확인할 부분
- 등기부등본은 계약 직전, 중도금 지급 시, 그리고 잔금 당일까지 최소 세 번 직접 확인하는 것이 안전합니다.
- 갑구(소유권): 현재 소유자가 누구인지 확인하고, ‘압류’, ‘가압류’, ‘가처분’ 등 불안한 단어가 있는지 살펴보세요. 만약 이런 기록이 있다면, 아무리 잔금을 모두 지급해도 소유권을 온전히 이전받지 못할 위험이 큽니다.
- 을구(대출 내역): 근저당권 등 대출이 얼마나 걸려 있는지 꼭 확인하세요. 만약 이자가 수백만 원대라면 대출 원금이 상당할 수 있습니다. 집값 대비 대출이 지나치게 많으면 계약을 다시 한 번 고민하는 게 좋습니다.
- 신탁 여부: 등기부에 소유자가 ‘신탁 회사’로 되어 있으면, 반드시 신탁사 동의서를 제출 받아야만 계약이 유효합니다.
2. 실제 집 주인인지 확실히 확인하는 방법
집이 비어 있거나 거래가 급하게 진행될수록 서류상의 소유주와 직접 만나는 사람의 일치 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
- 신분증 진위 확인: 신분증을 받아 정부24(1382) 또는 경찰청 홈페이지에서 분실·위조 여부를 즉시 조회할 수 있습니다.
- 등기권리증(집문서) 확인: 진짜 소유주라면 종이 등기권리증 원본을 갖고 있으므로, 원본 제시를 요구하세요.
- 관리사무소 문의: 관리사무소에서 실제 소유자 성함을 확인하고, 관리비 체납 내역도 꼭 확인해 보시길 추천합니다. 관리비가 많이 밀려 있다면 경제적 상황이 좋지 않을 수 있습니다.
- 계좌 명의 일치: 계약금과 잔금은 반드시 등기부상 소유자 명의의 계좌로만 송금해야 하며, 가족 등 제3자 계좌로 입금하는 일은 피해야 합니다.
3. 급매물 거래 시 꼭 챙겨야 할 특약
잔금 일정이 한 달 이내로 빠르다면 아래와 같은 내용을 계약서 특약란에 포함시키세요.
- 권리변동 금지: “계약일로부터 잔금일 익일까지 등기부상 권리 변동(새로운 대출 등)이 없어야 한다”는 문구를 명확히 적어 두세요.
- 대출금 상환 및 말소: 잔금 지급 당시 기존 대출금을 즉시 상환하고, 근저당권을 말소하는 조건임을 계약에 명시하세요. 이때 법무사와 함께 등기 변동을 현장에서 직접 확인하는 것이 가장 안전합니다.
- 하자 담보 책임: 집이 겉으로는 멀쩡해 보여도 누수나 결로 등이 숨어 있을 수 있으니, 잔금 후 일정 기간 내에 발견되는 중대한 하자는 매도인이 수리한다는 내용을 넣으세요.