전세로 들어가도 괜찮은 상황일까요?

Question

구축 주공아파트 리모델링된 매물이 있어서 일단 계약금은 걸었지만 진짜 괜찮을까 라는 생각이 듭니다.

상황으로는 kb시세 기준 매매가 8200이고 전세는 7500입니다. 리모델링된 집이라 전세가가 높습니다
전세권 설정은 가능하구요

지금 집 주인은 22년도에 1억 1천에 샀고 그 뒤로 전세 세입자가 2명있고 1명은 2년살다 나가고 1명은 현재까지 살고 있고 곧 퇴거 예정입니다
전세금은 7500으로 다 같구요

등기부등본상에 선순위 채권은 없습니다

부동산 경기가 어떻게 될지 모르니 나중에 2년뒤 제가 나갈때쯤엔 역전세가 될까봐 걱정되네요
현실적으로 괜찮은 매물일지 모르겠습니다
집은 참 마음에 드는데 고민이 많이 되네요

구축 아파트는 웬만하면 안전하다고는 하는데

만약 역전세가 발생해서 전세가가 6500정도로 내려가면 7500-6500 = 1000에 대한 금액은 집주인이 여유자금이 있다면 집주인 돈으로 메꾸는건가요 보통은?

그리고 구축 아파트들은 이미 시세가 싸서 더 내려갈 일은 잘 없다는데 맞을까요?

집주인이 1억1천에 사서 지금 8200이 된건 매수 당시 재개발 이야기가 나와서 가격이 올라간거였습니다. 지금도 재건축 안전진단 통과됐다는 현수막은 붙어있더라고요

Answer 1

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

그집의 공시가격에 126%을 곱해서 나온 금액이 전세가이면 전세보증보험에 가입이 됩니다

전세보증보험에 가입이 되는지를 확인하시고 된다고 할때 계약을 하시는게 좋을거 같습니다

잔금치르고 전입신고,확정일자 ,전세보증보험까지 들어놓으면 그래도 안심할수 있으니 부동산에 확인하시기 바랍니다

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

부동산 입지와 개발 이슈 등 해당 물건의 전반적인 상태를 보아야 미래 시세에 대한 분석이 가능하겠지만 대략적인 설명으로 현재 우리나라 전체 부동산 하락기와 맞물려 어느 정도 시세가 내릴 것으로 보입니다.

2년뒤의 부동산 환경을 예상하기 참 힘든 상황입니다. 당장 올 하반기 부터 스트레스 DSR3단계가 시행이 되면 추가 하락이 예상이 된다고 말합니다. 아마도 현재 시세가 8200만에 전세가 7500만원 88%에 육박하는 전세가라 비율이 높은 것은 사실입니다. 집주인의 경제적 여력이 있을 경우 나중에 문제가 되지 않겠지만 재건축이 무산이 되고 시세가 하락을 하게 되면 곤란한 상황이 올수도 있다고 보여집니다.

차라리 전세도 좋지만 그 정도 시세이면 매물이 있다면 매매를 하는 것도 검토를 해보심이 좋아 보입니다.

감사합니다.

Answer 3

상기 내용을 고려할 때 매매가격대비 전세가율이 높은 만큼 가급적 다른 물건을 알아보시는 것이 우선입니다. 전세가율이 88%로 매우 높은 만큼 안전한 거래를 위해서는 가급적 매수를 하심이 적절해 보입니다. 부동산 시세는 현재 경기 상황을 고려할 떼 매우 어려운 수준이라고 할 수 있는 점도 고려해야 합니다.

Answer 4

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

역전세가 발생하게 되면 차액분은 집주인이 구해서 돌려주어야 합니다. 상황에 따라서 오를 수도 있고 내릴 수도 있지만 구축아파트의 경우에는 어느쪽이든 시세의 변화가 적습니다. 재건축은 안전진단이 통과되었더라도 이후 절차가 복잡하고 시간이 많이 소요되므로 인내심을 가지고 기다려야 할 수 있습니다.

Answer 5

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

구축 아파트 kb 시세 8,200만 원, 전세가 7,500만 원이면 전세가율이 높은 비율에 속합니다.

만약 소유자가 보증금을 반환하지 않아 강제 경매 신청 시 1회 유찰 될 때 마다 감정가의 20%씩 감액하여 재경매를 진행하게 됩니다.

그러면 전세보증금 보다 낙찰가가 낮아져 온전하게 배당을 못받을 수도 있습니다.

하지만 임대인이 2년 거주 후 보증금만 제대로 반환해준다면 큰 문제는 없을 것입니다. 게약할 때 임대인 사정을 괜찮은지 여쭤보고 계약하는 것도 괜찮을 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 6

일단 선순위가 없고 근저당이 없고 할때 결국 봐야 할것은 그 집을 팔았을때 내 보증금보다 높은가를 봐야합니다.

주인이 전세금 반환을 안하면 결국 경매로 처분을 해야 하는데 경매 낙찰가가 내 보증금보다 높게 나올만한 집이 안전한 집입니다.

그와는 별개로 보증보험 가입이 되는 집이라면 맘 편하게 보증보험 가입해두는게 제일 좋습니다.

만약 전세 시세가 내리면 일반적인 주인이라면 본인돈으로 차액은 반환합니다.

Answer 7

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

거주중에 깡통전세(시세가 < 전셉보증금)이 될지는 사실 아무도 알수 없습니다. 그렇기에 대부분 전세가율이 80%을 초과하지 않는 매물에 대해서 계약을 하는게 유리하며 질문에서는 전세가율이 90%이기 때문에 리스크 자체는 높다고 볼수는 있습니다, 만약 이게 현실화 되었다고 해도 임대인이 자금사정이 어느정도 괜찮다면 문제가 되지 않지만 그 반대라면 당연히 전세보증금 반환에는 어려움이 생길수 밖에 없고 경매에 넘긴다고 해도 사실상 전액배당자체가 불가할수 있습니다.

그러므로 질문처럼 위험도가 있다 판단되셨다면 계약을 하지 않는게 맞았을수 있고, 이미 계약을 하셨다면 더이상에 이러한 고민이 크게 의미가 없을듯 보입니다. 향후 더 이상 시세가 하락되지 않기를 바라실수 밖에 없습니다.

그리고 구축아파트가 왠만하면 안전하다는 말은 매우 잘못된 부분으로 현실에서는 구축일수록 전세가율은 낮고, 가격하락발생시 신축보다 더 빠르게 반응하여 하락하게 되는게 일반적입니다

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다. 역전세의 경우 임대차계약종료시 새로운 임차인을 구하지 못하는경우 나가지못하는 경우가 발생합니다. 전세권설정보다는 전세보증보험을 반드시 가입하셔야 보증금 손실을 방어할수가 있습니다.