"통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?

Question

소형 아파트를 구매하기위해 처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검했는데 창문이 없는것을 보고 거실문을 열면 앞이 보이고 햇빛이 들고 통풍이 될줄 알고 문제 삼지 않고 거실문도 열어보지 않았음.(거실문 유리가 반투명하여

밖에 보이지 않음)

내가 임대를 놓기위해 나중에 새세입자와 아파트 내부를 점검했는데 거실문을 열어보니 옆건물이 1미터 건너편에 있어서 앞이 막혀 갑갑하고 햇빛도 안들어 오고 통풍이 안되는것을 알았다.

처음에 아파트 내부를 공인중개사와 같이 점검할때는 거실문을 안열어 봐서 일조건과 통풍이 안되는줄 모르고 매수인 이명호가 가계약금 500만원을 매도인에게 송금하고 첨부된 사진처럼 가계약서를 작성했는데 가계약서에 " 현상태 그대로 승계" 와 "가구,전자제품 등 현상태 그대로 승계하며 담보 책임을 매도인에게 묻지 않기로 한다." 라고 되어 있는데 "통풍과 일조건"도 현상태에 해당 되나요?

그리고 매수인은 공동으로 이명호와 이지현으로 했는데 이지현은 서명을 안했는데 "통풍과 일조건"의 하자를 알고 가계약을 해지하면 누가 책임이 있습니까?

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Answer 1

안녕하세요. 한병철 변호사입니다.

• 결론
  통풍과 일조는 통상적인 물리적 하자라기보다는 입지·환경에 관한 사항으로, 원칙적으로 현상태에 포함될 수 있습니다. 다만 매도인 또는 공인중개사가 거실문 개방 시의 폐쇄성, 일조·통풍의 중대한 제한을 알고도 고지하지 않았다면, 현상태 승계 특약이 있더라도 설명의무 위반 또는 착오를 이유로 가계약 해제 및 계약금 반환을 다툴 여지는 있습니다. 공동매수 중 서명하지 않은 자는 계약 당사자로 확정되었다고 보기 어려워 책임은 서명·송금한 자 중심으로 판단됩니다.

• 법리 검토
  민법은 매매 목적물의 하자에 관해 담보책임을 인정하되, 현상태 승계 특약이 있는 경우 통상 인식 가능한 하자에 대해서는 책임을 제한합니다. 일조·통풍은 구조적 결함이 아니라 주변 건물과의 관계에서 발생하는 환경 요소로, 매수인이 직접 확인 가능한 범주에 포함되는 경우가 많습니다. 그러나 공인중개사법상 중개사는 거래에 중요한 사항을 설명할 의무가 있고, 현저한 불리한 조건을 알면서 고지하지 않았다면 책임이 문제 될 수 있습니다.

• 현상태 승계 특약의 범위
  현상태에는 가구·설비뿐 아니라 건물의 위치, 채광, 통풍 등 객관적으로 존재하는 상태가 포함될 수 있습니다. 다만 반투명 유리로 외부 상황을 쉽게 인식하기 어렵고, 거실문 개방 시 옆 건물이 근접해 일조·통풍이 거의 불가능한 정도라면, 이는 거래의 중요 요소로 평가될 수 있어 고지 누락이 쟁점이 됩니다.

• 공동매수 및 책임 귀속
  가계약서에 공동매수인으로 기재되었더라도 서명과 계약금 지급이 없는 경우, 그 사람에게 계약상 책임을 묻기는 어렵습니다. 실제 계약 당사자는 서명하고 계약금을 송금한 매수인으로 한정될 가능성이 큽니다. 가계약 해제 시 책임 또한 그 매수인과 매도인 사이에서 판단됩니다.

• 실무적 대응
  공인중개사의 설명 경위, 당시 현장 확인 범위, 거실문 미개방 사정 등을 자료로 정리해 설명의무 위반 여부를 검토하시는 것이 우선입니다. 협의가 어렵다면 계약금 반환을 둘러싼 민사 분쟁으로 이어질 수 있으므로, 해제 의사와 사유를 명확히 서면으로 통지하는 것이 바람직합니다.

Answer 2

안녕하세요. 전준휘 변호사입니다.

말씀하신 부분은 단순 변심사유로 해지하는 상황으로 판단될 가능성이 높습니다. 계약금을 포기하고 계약해지를 하실 수 있다고 보여지며 서명자가 책임지게 됩니다.

건물의 상태를 제대로 살피지 않았던 것이라서 달리 책임을 묻기 어려워 보입니다.