울산광역시는 왜 다른 광역시에 비해 집값이 비싸지 않나요?
울산광역시 동구기준 신축아파트가 3~5억정도 하는것 같은데
조선소도 잘되있고 공단 그리고 인프라도 좋고 야경도 예쁜데
왜 다른 광역시보가 몇배나 차이나나요?
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
울산광역시의 경우 아파트 시세의 상승지역은 남구일대라 볼수 있습니다.
즉 부산광역시 또한 인기 있는 지역 해운대구, 남구 등의 경우 시세가 높게 형성이 되고 그렇치 못한 지역의 경우 시세가 낮게 형성이 되게 됩니다. 지역마다 똘똘한 한채 즉 양극화가 나타나고 있고 울산도 남구 삼산동 일대등이 시세를 올리고 나머지의 지역의 경우는 시세가 조금 낮게 형성이 되는 양극화 현상이 나타난다고 볼 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
간단하게는 수요와 공급의 차이라고 보시면 됩니다. 다른게 이야기하면 울산광역시 자체의 주택수요는 이전보다 지속적으로 감소되고 있다고 볼수 있고, 이에 반해 주택공급은 울산내 신도시개발등을 통해 지속적으로 되고 있기에 가격이 일정수준에서 유지가 된다고 보시면 됩니다. 질문처럼 조선소 ,공단이 있다고해도 신규도 아닌 이미 오랜 기간 존재하였던 부분으로 추가적인 인구유입에 한계가 있고 인프라와 야경등은 서울이나 타 지역들도 왠만해서 동일하게 혹은 그이상 가지고 있는 점이기에 해당지역만의 특색으로 보기는 어렵습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
부동산 판에서 자주 나오는 얘기인데, 울산의 집값이 광역시급인데도 상대적으로 낮은 이유에는 몇 가지 아주 현실적인 이유가 있어요. 제가 디테일하게 정리해볼게요.
왜 울산 집값이 광역시 중 저렴한가?
1.산업도시 특성 때문울산은 조선·석유화학·자동차 같은 중공업 중심의 산업도시예요.
이런 산업도시는 보통 단기 근무자, 외부 파견 인력이 많고 정착형 인구보다 이동형 인구가 많음그러다 보니 집값 상승세가 거주 수요에 의한 가격 상승이 한정적이에요.
2.학군 프리미엄의 부재다른 광역시들은? 부산의 남천동, 해운대
대구의 수성구
대전의 둔산동처럼
학군 프리미엄으로 가격이 올라가는 지역이 없어요. 그나마 옥동지역이 있긴한데 옛말입니다.울산은 학군 중심 수요층이 두텁지 않고, 산업단지 근처로 주거지가 형성돼 있어서 전반적인 수요층이 얇아요.
3.신축 공급 과잉 문제울산은 특히 2017~2022년 사이 신축 아파트가 과다 공급됐어요.
특히 동구, 북구 쪽은 조선업 불황 이후 공급 대비 수요가 한참 못 미쳤고, 이게 아직까지 영향을 주는 상황이에요.동구만 해도 현대중공업 사택, 기숙사, 근처 월세 원룸들이 많아서 상대적으로 자가 수요가 적음.
4.거시적 경제 여건과 접근성울산은 KTX로 서울까지 2시간, 부산까지 30~40분 거리라
5.야경은 예쁜데, 관광도시 프리미엄이 없음
부산에 비해 접근성과 경제 중심축이 약해요.
결국 투자자 입장에서는 ‘차라리 해운대나 남천, 수영구’를 선호하게 됨.부산은 바다·광안대교·센텀시티
대구는 학군+쇼핑몰+동성로
대전은 세종 접근성+유성
울산은 야경 좋고 바다 있지만 관광수요, 소비형 상권이 약해
외부 자본 유입이 적음.결론은?
울산 집값이 광역시치고 낮은 건
산업도시 특성 + 학군 프리미엄 부재 + 신축 과잉 + 접근성 이슈 때문.하지만 조선업 회복세(수주량 역대급), 현대차 전기차 공장, 이차전지 밸류체인 조성 때문에 향후 동구나 북구 일부 지역은 반등 가능성 있어요. 다만, 해운대·수성구 급으로 가긴 어려운 구조적 한계가 있는 거죠. 참고하세요!!
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
울산은 대표적으로 제조업과 조선업 중심의 산업도시입니다
이 산업은 경기의 영향을 크게 받으며, 고용이 불안정해질 수 있습니다
예를 들어, 현대중공업 불황기에는 동구 인구가 급감했고, 이에 따라 부동산 수요도 줄었습니다
다양한 산업이 복합적으로 발달한 도시(예: 서울, 부산)와 달리, 산업구조가 단일화되어 있어 리스크 분산이 어렵습니다.
울산은 몇 년 전부터 인구가 정체되거나 감소세입니다
젊은 층은 수도권이나 부산 등으로 유출되는 경우가 많고, 내부 수요가 크지 않습니다
실거주 중심의 산업도시 성격이 강하고, 인구 증가 요인이 적으며, 투자 수요가 약하기 때문에 집값이 크게 오르지 않는 구조입니다
신축이 3~5억이라는 것은 사실 저렴하다기보다는 수요에 맞는 시장 가격이라고 볼 수 있습니다
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
산축아파트 가격결정은 해당지자체에서 분양가를 시행사와 협의하여 결정합니다
따라서 지역별 분양가 차이가 발생합니다
분양가 산정은 토지가 공사비 및 운영경비 이윤율 주변 기존 아파트 가격등을 고려하여 산정합니다
그리고 신축아파트의 공급물량이 많을 때는 저렴하지만 공급부족시에는 아파트가격이 높게 형성되기 때문에
지역별 편차가 있다는 것을 참고바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
울산 동구는 산업도시 울산의 핵심지역 중 하나고 조선소, 공단 등 입지적인 매력도 있는 곳입니다.
신축 아파트 가격이 상대적으로 낮은 이유는 수요 대비 공급 구조, 투자 심리의 영향이 큽니다.
울산은 2015년 이후 인구가 지속적으로 감소 중입니다.
특히 동구는 현재중공업 구조조정과 인력감축 여파로 인구 유출이 심각한 곳 중 하나입니다.
따라서 주거 수요가 낮고 공급이 증가하고 있어 가격 상승이 더디다고 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.