양도세 관련 궁금한점이 있어서 질문합니다.

Question

12녀전에 산 아파트가 재건축이 들어가서 2023년정도 완공이 될 것 같습니다.

2년이상 거주할 예정이고 양도는 나중에 할 것 같은데요.

1주택이지만 9억원은 초과됩니다.

이 경우 장기보유특별공제 80% 들어가는지 궁금합니다.

아니면 처분할시 양도소득세를 내야하나요? 얼마나 내야하는지 궁금합니다

탈퇴한 사용자 · Accepted Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김형건 세무전문가입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문해주신 경우, 재건축후 10년 거주시 장기특별공제 80% 입니다.

보유 1년당 4%, 거주 1년당 4% 참고하시기 바랍니다.

답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

감사합니다.

진실한거위208 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 최영 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

안녕하세요

현재 1세대 1주택 장기보유특별공제율의 경우 올해 양도분은 2년이상 실거주를 해야 최대 80% 공제가 가능하며 내년 부터는

실거주기간에 따른 연수 x 4% + 보유기간에 따른 연수 x 4%를 해서 최대 80%까지 공제가 가능할 것으로 사료됩니다.

탈퇴한 사용자 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 설민호 변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택이면서 고가주택인 경우에는 장기보유특별공제의 한도가 80%인 것은 맞습니다.

양도소득세는 취득가액 등을 알지 못해 답변이 불가능합니다.

다음은 1세대 1주택 장기보유 특별공제에 관한과 조문 공제율 표입니다.

제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조 제1항 제1호에 따른 자산(제104조 제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항 제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다. (2020. 8. 18. 단서개정)

제159조의 3 【장기보유특별공제】 (2015. 2. 3. 조번개정)

법 제95조 제2항 표 외의 부분 단서에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택(제155조ㆍ제155조의 2ㆍ제156조의 2 및 그 밖의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 보유하고 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것을 말한다. (2018. 10. 23. 개정)

정확한 사실관계를 안다면 더 도움이 될 수 있을 것 같습니다.

도움이 되길 바랍니다.

감사합니다.

전영혁 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

2020년 내에 양도를 하실 경우 1세대 1주택 고가주택에 대하여는 장기보유특별공제가 최대 80%까지 가능하지만 2021년1월1일 이후부터 거주기간별 년4%, 보유기간별 년4%로 분리적용이 됩니다. 따라서 거주기간 연도 별 4%에 보유기간 연도 별 4%를 합산하여 공제하는 것입니다.

당연히 고가주택을 처분하고 그에 따른 양도차익이 발생할 경우 양도소득세를 납부하셔야 합니다.

문용현 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 문용현세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1세대 1주택 비과세 요건에 충족되는 주택을 9억을 초과하여 양도했을 경우 9억 초과분에 대하여 양도소득세가 과세됩니다. 이 경우 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다.

보유요건과 거주요건 각각 연별로 4%씩 적용되고, 10년 한도로 적용됩니다.

예를 들어 1세대 1주택을 5년 보유 및 4년 거주를 했을 경우 적용되는 장기보유특별공제는 36%(보유 5년 x 4% + 거주 4년 x 4%)입니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

김중택 세무사 · Answer

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 김중택 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

양도소득세 장기보유공제가

2021년부터 거주기간 x 4%(40% 한도), 보유기간 x 4%(40% 한도) 공제됩니다.

2년거주하고 10년보유하면 2년4%, 10년 40% 합 48%를 공제받습니다.

양도소득 x (양도가액 -9억)/양도가액 = 과세되는 양도소득

얼마를 내는지는 미래의 소득이라 추정할 수 없습니다.

감사합니다

“본세무사의 답변은 과세관청의 해석과 다를 수 있습니다. 지면상담은 한계가 있은 만큼 실행전에 과세관청 또는 가까운 세무사와 상담 후 실행하시기 바랍니다.”