전세계약 갱신시 매년 5프로인상 하는 계약서 질문

Question

수고하십니다제가 전세를 2년전 6월에 놧는데 세입자 사정을 봐주다 전세 보증금을 너무 싸게 놔버렷네요이번에 좀 올릴려고 하니 임차인이 더살꺼고 5프로만인상만 받아 들인다고 하더라구요여기서 궁금한게 2년 단위가 아닌 매년 5프로인상이 가능하다고 들엇습니다주택임대차보호법중 차임등의 증감청구권을 보면 그런데전세 계약서를 보통쓰면 2년단위로 쓰게되잖아요매년 올릴려고하는데 계약서를 어떻게 써야할지 궁금하네요그리고 특약란에 계약갱신청구권을 사용함 이라고만 쓰면될까요?그리고 세입자가 2년 5프로 인상안만 고집하고 매년 5프로인상안을 안 받아들이면 어떻게 조치하면될까요?2년 5프로는 동의 매년 5프로인상은 거부 한 상태입니다제가 알기로는 거부하면 2년 갱신요구 못하는걸로 아는데 맞나요?그리고 거부하게될시 조치해야 되는 방법을 조언 부탁드립니다.사실 매년 5프로로 오른다해도 주변시세대비 거의 20~30프로 낮은 보증금액입니다너무 골치아프네요 조언부탁드립니다

임형순 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.주택임대차 보호법상 2년 이하의 계약은 임차인이 1년을 주장하지 않는 한 2년으로 간주하며 이 계약기간중  임대료의 증감을 할 경우 임차인의 동의가 없다면  1년마다 인상을 하기는 어렵습니다.2년후 갱신시 최대 5%인상이 가능하고 갱신한 계약도 종료되면  임의의 인상이 가능합니다.다만 주택임대사업자로 등록할 경우 특별법인민간임대특별법의 적용을 받아  1년의 계약이 가능하고 1년마다 5% 인상이 가능하다는 주장이 있으나 이 경우도 국토부는 세입자의 동의시에만 가능하다는 입장을 보이고 있습니다https://www.seoul.co.kr/news/newsView.php?id=20201006020017&wlog_tag3=naver어쨋튼 질문하신 분의 주택이 등록된 임대주택이 아니라면임차인의 매년 5%인상 거절은 정당하며 임대인은 첫 2년 계약후 5%를 초과하지 않는 범위에서 인상이 가능합니다매년 인상의 거부시 다른 대안은 없으며, 이렇게  합 4년의 계약이 종료되면 임의의 비율로 인상하거나 현 세입자의 계약연장을 거절할 수 있습니다