경매시 임차권이 근저당보다 늦은 경우는??
이번에 경매에 한번 들어가 볼려고 하는데 임차권이 설정되어 있는 물건입니다. 그런데 근저당보다 후순위에 있으면 낙찰자가 인수하지 않아도 되는지 궁금합니다. 그리고 왜 근저당이 있는데도 전세로 들어갔는지도 의문인데 집값하고 연관이 있을까요??
임차권등기가 말소기준권리보다 후순위 날짜라고 해도
전입신고 및 확정일자 부여로 대항력을 먼저 갖추었다면
오히려 말소기준권리보다 선순위이기 때문에 경매절차에서
전액을 배당받지 않는 한, 외견상 후순위인 임차권등기는
매각으로 말소되지 않는다고 보는 것이 판례 입장입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
임차권이 근저당보다 후순위라면 경매진행시 임차권은 소멸되고 인수되지 않습니다. 즉 낙찰될 경우 임차인에게 퇴거를 요구할수 있습니다. 그리고 왜 이러한 임차권에 입주하였는지는 개인사정에 따라 다르고 상황에 따라 다르므로 이에 대한 이유까지 알 필요는 없습니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
근저당보다 후순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 하지 않아도 됩니다. 낙찰 후 후순위의 임차인을 퇴거시키기 위해 인도명령을 합니다.
인도명령으로 후순위 임차인을 퇴거시킬 수 있고 임차인이 끝까지 버틴다면 이사비용을 지원해주는 조건으로 퇴거를 시킵니다.
임차인도 근저당이 없는 안전한 전세집을 원하지만 근저당이 잡혀있는 집이 많고 본인이 거주하는 동안 경매에 넘어가지 않을 것이라고 생각도 합니다.
그리고 보통 근저당이 잡혀 있는 전세집의 경우 대출금(채권최고액)+총보증금(본인 보증금 포함)이 주택 매매시세의 70~80%가 넘어 가면 안전하지 안다고 봅니다. 70~80% 아래일 경우 임차인이 계약을 할 수도 있습니다 .
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
근저당권보다 늦은 임대차권리는 소멸 합니다.
대출이 있는것을 알면서도 임대차계약을 체결한것으로 보입니다. 집값을 높게 측정해 후순위로와도 보증금을 잃는일은 없다라는 임대인 측의 주장을 믿은것으로 보입니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겟습니다. 아래사항을 참고하시기 바랍니다.
1. 전입신고 및 확정일자 시기 > 선순위 근저당보다 빠른 경우 배당신고를 하지 않는 경우 낙찰자 인수사항이고
2. 전입신고 및 확정일자 시기 < 선순위 근저당보다 늦은 경우 배당시 모두 말소대상입니다.
