공매에서 모두 유찰되어 수의계약으로 변경됐습니다. 거주자 우선매수가 어떤 경우에 가능한가요?
낙찰자와 유치권자가 합의가 잘 이루어지지 않아서 결국 은행측 얘기로는 유찰이라고 하더라구요. 막상 쫓겨날 생각하니 막막한데, 낙찰금이 감정가의 50%까지 깎였습니다. 그런데 낙찰자가 계약금을 걸어놓은 상태인데
2월 19일까지 잔금을 안치르면 수의계약으로 점유자가
우선 매수가 가능힐까요?
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
공매가 유찰되어 수의계약으로 넘어간 긴박한 상황이시군요. 낙찰자가 잔금을 치르지 않을 경우 점유자가 매수할 기회가 있는지, 그리고 '우선매수권'이 인정되는지를 중심으로 답변드리겠습니다.
1. 낙찰자가 잔금을 안 치르면 어떻게 되나요?
낙찰자가 2월 19일까지 잔금을 납부하지 않으면, 입찰 시 걸었던 보증금(계약금)은 몰취(국고 귀속 등)되고 해당 낙찰 건은 무효가 됩니다.
이 경우 해당 물건은 다시 공매(재공매)에 부쳐지거나, 유찰 횟수가 많아 공매 주관기관(KAMCO 등)의 내부 지침에 따라 수의계약 절차로 전환될 수 있습니다.
2. 점유자(거주자)의 '우선매수권' 가능 여부
법적으로 단순 점유자나 일반 임차인에게는 공매(또는 경매)에서 남보다 먼저 살 수 있는 '우선매수권'이 원칙적으로 없습니다. 다만, 다음의 특수한 경우에는 예외적으로 우선매수가 가능합니다.
전세사기 피해자 (특별법 대상): '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 피해자로 결정된 경우, 경·공매 시 우선매수권을 행사할 수 있습니다.
공유자 우선매수: 해당 주택의 지분을 일부라도 소유하고 있는 '공유자'라면 우선매수가 가능합니다.
수의계약 단계에서의 선점: 수의계약으로 전환되면 '가장 먼저 계약 의사를 밝히고 돈을 내는 사람'이 임자가 됩니다. 이때는 법적인 '우선권'이라기보다 '정보력과 속도'의 싸움입니다.
3. 수의계약 시 점유자가 매수하는 방법
낙찰자가 잔금을 미납하여 수의계약이 가능해진다면, 다음과 같이 행동하셔야 합니다.
공매 사이트(온비드) 수시 확인: 해당 물건이 '수의계약 가능' 상태로 바뀌는지 매일 체크해야 합니다.
담당자 연락: 한국자산관리공사(KAMCO) 등 해당 공매를 담당하는 부서에 전화하여 "낙찰자가 잔금을 안 치를 경우, 거주자인 내가 수의계약으로 매수하고 싶다"는 의사를 미리 밝혀두고 절차를 문의하세요.
자금 준비: 수의계약은 보통 선착순으로 진행되므로, 낙찰금 수준(감정가 50%)의 자금을 즉시 동원할 수 있어야 합니다.
유치권자와 낙찰자의 갈등으로 유찰이 반복되고 가격이 50%까지 떨어졌다면, 질문자님께는 위기이자 기회입니다.
유치권 확인: 유치권자가 주장하는 금액이 정당한지, 질문자님의 보증금이나 거주권과 어떻게 얽혀 있는지 파악해야 합니다.
명도 소송 대비: 낙찰자가 바뀌더라도 점유자를 내보내기 위해 명도 소송을 걸어올 수 있습니다. 본인이 '대항력'이 있는 임차인인지 먼저 확인하십시오.
1명 평가안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
공매에서 거주자 우선매수권이라는 법적 권리는 존재하지 않습니다. 하지마 현재 낙찰자가 잔금을 미납할 가능성이 있다면 보통 수의계약으로 전환이 됩니다. 수의계약은 거주 여부와 상관없이 가장 먼저 신청하고 계약금을 입금하는 사람이 임자입니다. 2월 19일 잔금 미납이 확인되는 즉시 담당 기관에 수의계약 매수신청서를 제출합니다. 가만히 있으면 다른 사람에게 선착순으로 뻇깁니다. 만약 전세사기 특별법에 따른 피해자로 결정받으셨다면 경 공매시 우선매수권을 행사할 수 있으며 이 경우가 아니라면 해당 없습니다. 지금 바로 신탁사 또는 은행 담당자에게 연락해서 낙찰자가 포기할 경우 내가 수의계약 1순위로 계약하고 싶다는 의사를 전달하고 절차를 물어보시길 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
공매에서 단순히 거주자나 점유자라는 신분만으로는 법적인 우선매수권이 부여되지 않습니다.
2월19일까지 잔금을 안치르면 가장 먼저 계약의사를 밝히고 계약금을 입금하시면 기회가 돌아갑니다.
현재 거주 중인 질문자님이 매수한다면 이 유치권 문제를 가장 잘 해결하거나 안고 갈 수 있는 적임자가 됩니다.
좋은 결과 있으시길 기원합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
모든 공매에서 자동으로 인정되지 않으며 채권자, 집행기관 판단이 핵심입니다. 잔금 미납만으로 점유자에게 우선권이 생기는 구조는 아닙니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
점유자가 우선 매수할 수 있는 조건이 있습니다.
국공유지나 특정 정비구역인 경우 도시 및 주거환경정비법에 따라 점유자에게 다른 사람보다 우선해 수의계약으로 매수, 임대 가능합니다.
하지만 일반 사설 부동산 경매는 적용되지 않습니다.
보통 유찰이 되면 점유자에게 직접 넘기지 않고 유찰 시킨 뒤 경매 절차를 다시 진행합니다.
감사합니다.
낙찰자와 유치권자가 합의가 잘 이루어지지 않아서 결국 은행측 얘기로는 유찰이라고 하더라구요. 막상 쫓겨날 생각하니 막막한데, 낙찰금이 감정가의 50%까지 깎였습니다. 그런데 낙찰자가 계약금을 걸어놓은 상태인데
2월 19일까지 잔금을 안치르면 수의계약으로 점유자가
우선 매수가 가능힐까요?
==> 불가합니다. 우선 매수권 행사는 경매법정 당일에 우선 매수권 행사를 해야 가능한 사안입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
은행이 진행하는 담보공매(임의경매·공매) 에서는
점유자라는 이유만으로 우선매수권은 거의 인정되지 않습니다
수의계약으로 넘어가도 점유자 우선매수권은 원칙적으로 없고,다만 은행과의 협상으로 먼저 살 기회가 생길 수는 있습니다