낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요?
낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요? 대출이 있으면 이익보기 힘들까요?
안녕하세요. 윤민선 공인중개사입니다.
서울 지하철 2호선 낙성대역 인근은 관악구 내에서도 유동인구가 많고 대학가 (서울대) 와 인접한 상권으로 , 상가 수익율이 비교적 준수한 편에 속합니다.
이 지역 5층짜리 20억 상가 건물에서 한 층 (예 : 1층)을 단독으로 소유한다고 가정할 경우 , 전체 건물의 가치와 수익 중 약 1/5 에 해당하는 지분을 보유하게 됩니다.
(1) 월세 수익 예측
ㆍ 건물 전체 기준 시세 : 20억
ㆍ 1층 가치 (1/5 가정) : 약 4억
ㆍ 낙성대역 인근 상가 수익률 : 연 3.5% ~ 4.5% 수준
이를 적용하면 4억짜리 1층 상가의 예상 연 임대수익은 약 1,400만 원 , 월 150만 원 수준으로 추정됩니다.
다만 , 1층은 상가 수익률 중 가장 높고 선호도가 높기 때문에 월세 180만 원 ~ 200만 원 수준까지도 가능할 수 있습니다. 특히 식음료 업종이 입점한 경우라면 더 높은 월세를 받을 수 있습니다.
(2) 대출이 있을 경우 수익성
ㆍ 4억 매입 기준 , 60% 대출 (2.4억) , 이자율 4.5% 적용
- 연이자 = 약 1,080만 원 -> 월 약 90만 원
ㆍ 월세 수익이 180만 원이라고 가정할 경우
- 순수익 : 180만 원 - 90만 원 = 월 90만 원
- 연 순수익률 : (90만 원 ×12)÷(본인 투자금 1.6억) = 약 6.75%
이는 단순 월세 수익만을 고려한 것이며 , 향후 건물 가치 상승(시세차익)과 세금 , 공실 가능성 , 관리비 등을 종합적으로 감안해야 실질 수익률이 도출됩니다.
결론적으로 , 낙성대역 5층 건물에서 한 층을 소유할 경우 , 대략 월 150만~200만 원의 월세 수익이 기대됩니다.
여기에 대출을 활용하면 지렛대 효과로 연 6% 이상 수익률도 가능하지만 , 공실 위험 , 유지보수 , 보유세 등도 고려하여야 안전한 투자 전략이 됩니다.
장기적으로는 역세권 , 대학가 인접이라는 점에서 시세차익도 기대할 수 있습니다.
안녕하세요. 황권우 공인중개사입니다.
Q. 낙성대역 5층짜리 20억 건물주이면 한층만 제가 산다는 가정하에 한달에 월세비 얼마나 벌 수 있나요?A. 건물이 어떤 종류인가에 따라 수익률은 천차만별입니다.
애초에 5층짜리 상가건물이라고 한다면 층마다, 호실마다 구분등기가 되어 있지 않은 경우가
대다수입니다. 따라서 전체를 매수하는 것이 아닌 어느 일부 한층만 매수하는 것 자체가 불가능합니다.
그러나 구분등기 되어 있는 건물이라면 또 1층이냐, 2층이냐, 대로변이냐, 코너자리냐 등
여러 복합적인 요소에 따라 건물가치와 월세받을수 있는 금액이 달라지므로 구체적인 조건을 가지고
수익률 계산을 할 필요성이 있다고 생각합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
산술적으로 계산을 하게 되면 20억 건물 5층이라고 가정을 한다면 한 층당 시세가 4억이라고 가정을 한다면 4억에 대한 상가수익율을 5% 로 잡는다면 한층당 임대료 160만원 정도 됩니다. 그러면 4개층하면 640만원 정도 임대료 수입을 올릴 수 있습니다. 그에 맞게 임대료와 대출 이자 비용을 잘 계산을 해서 투자를 미리 계획하시면 될 것으로 보입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
질뮨자님께서 문의하신 내용은 수익률 계산으로 조금 더 많은 정보가 필요합니다.
즉 20억 짜리 건물의 상가들의 주변 월세 시세를 따져서 그 시세가 a 라고 했을 때 모든 상가 만실일 경우의 월세의 합에서 관리비 예상금액을 빼고, 각종 세금 및 대출이자를 빼면 소득금액이 됩니다.
하지만 항상 만실일 수는 없기 때문에 주변 공실률을 감안하여 소득금액을 줄이시는 것도 좋습니다.
잘 계산 해보시기 바라고, 추가적인 문의가 있다면 다른 질문으로 또 해보세요.
감사합니다.