중도금 납부 전 발견한 전기하자 매도인은 부담할 수 없다고 합니다
계약 시, 전세인이 껴있어서 집을 보지 못하고, 내외부 시설물의 상태가 다 정상이라는 내용을 듣고 계약을 진행하였습니다.
이후, 집을 보러 갔는데 전세입자가 안방 화장실에 불을 키면 집 전체 전기가 나간다는 이야기를 듣고 전기문제가 있는 것을 인지했습니다.
해당 내용에 대해서는 기존에 전세인과 집주인간 이야기가 오고갔던 적이 있었고, 현재 전세인은 안방 화장실 사용이 필요하지않다는 이유로 따로 수리를 하지않은 상태였다고 합니다. (추가적으로 해당 문제가 있어서 기존에 전기기사가 해당 집을 방문해서 수리하려했으나, 큰 작업이될거라하여 전세인은 굳이 수리하지 않고 살겠다고 했답니다.)
현재 매도인은 오래된집에서 그정도 문제는 감안하고 사야하는거 아니냐, 수리해줄 수 없다는 입장입니다.
매수인 입장에서 수리에 대한 부분을 중대한 하자로 보고, 강력히 수리를 주장할 수 있는 부분인지?
부동산에서는 해당 고장은 중대한 하자로 보지 않는다고 하는데 기준이 있는건지?
궁금합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
하자담보책임(민법 제580조)
매도인이 매수인에게 목적물에 숨은하자(계약체결당시 발견 할수없던 결함)가 있는 경우, 계약 해제 또는 손해배상 청구 대상이 됩니다
,중대한 하자의 기준
다음 중 하나에 해당하면 중대한 하자로 인정될 가능성이 높습니다
,일상적인 주거생활에 직접적 지장을 주는 하자
,기존 거주자(전세인 포함)와 매도인이 이를 사전에 인지하고 고지하지 않은 경우
,전기, 수도, 가스 등 주요 인프라의 기능이 제한될 경우
이번사례는 전기 시스템의 중대한 이상(전기전체차단)이며, 기존에 문제를 인지하고 있었음에도 불구하고 이를 고지하지 않은 것으로 볼수 있습니다
해당 문제에 대해 전기기사의 확인서, 기존 전세인 진술, 녹취 또는 문자기록 등을 확보해두는 것이 유리합니다
부동산 중개업소의 판단은 참고사항일 뿐, 법적 책임 판단은 법률 조항에 따릅니다
이 문제는 명백한 중대한 하자에 해당할 소지가 크며, 매수인은 법적으로 수리 요구 또는 손해배상 청구를 할 수 있는 정당한 위치에 있습니다
이런 조건으로 법적자문을 받아보시기 바랍니다
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
매도분이 분명 해당하자를 알고도 고지를 하지 않은 것으로 보입니다, 이는 단순하게 하자담보책임도 부담하여야 하는 것은 물론 해석에 따라 계약자체에 대한 해지요구도 가능할수 있는 사항으로 인식되어 집니다. 물론 법에 따른 판단과 답변에는 차이가 있을수 있으나, 시설물의 하자가 계약당시에 존재하였고 이를 매수자는 모르는 상태에서 계약이 진행되었다면 당연히 매도인에 대한 하자담보책임을 물을수 있습니다. 질문의 경우는 매도자의 태도가 불순한의도가 있다 판단이 되기 때문에 해당부분은 법적으로 강하게 진행하시는게 입장변화에 도움이 될듯 보입니다. 하자담보책임은 법적책임으로 매도인의 말처럼 오래되었다고 감수할수 있는 수준이냐를 판단하는것이 아니며, 계약당시에 하자의 존재여부, 매수인의 인식여부, 계약서상 특약의 하자담보배제특약 유무에 따라 판단하는 부분입니다.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
민법 제580조에 따르면 "매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니하다."라고 되어 있고, 제575조 1항에는 "매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다."라고 되어 있으므로, 만일 계약서 상에 별도의 규정이 없다면 매수인인 하자를 알았거나 부주의로 알지 못한 경우가 아니라면 목적물을 사용할 수 없는 것(중대한 하자는 사용자체가 어려운 상황일 때 적용됩니다.)은 아니지만 불편을 겪을 수 있으므로 손해배상을 청구할 수 있을 것입니다. 하자 내용을 정리하여 하자수리 견적서와 함께 내용증명을 보내서 합의를 시도해 보시고 해결이 잘 되지 않으면 손해배상 소송을 하셔야 할수 있을 것입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 누수나 전기등의 경우 중대하자로 보는 견해가 있습니다.
민법 제580조 매도인의 하자담보책임에 매수인이 알고도 말은 하지 않은 경우나 숨은 하자가 있었을 경우 계약 시 얘기를 해야 하고 전기시설 문제일 경우 다시한번 분석을 해서 전체 전기 공사가 들어가야 하는 부분인지 아닌 경우 간단하게 스위치나 배선 문제인지등을 분석을 해서 전기 공사가 크게 들어가야 될 부분일 경우는 다툼의 여지가 있어 보이긴 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
전기시설이 고장난 것에 대해서는 계약전 하자가 발생하지 않았더라도 중대한 하자로 인정하여 계약을 취소할 수 있는 사유로 판단됩니다
따라서 전기시설을 완벽히 고쳐주지 않는한 계약을 진행할 수 없다고 이의를 제기 바랍니다
건물 임대를 의해서는 하자없는 상태에서집을 내놓는 것은 기본상식입니다
만일 해결되지 않으면 주민센터에 설치된 임대차 분쟁조정위원회에 제소하여 도움을 받으시기를 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
중도금 납부전 발견된 중대한 설비 하자는 매도인 부담 원칙이며 전기 전체 차단은 주요 설비 하자로 분쟁 가능성이 있습니다.
계약전 하자없음으로 설명받았다면 설명 의무 위반에 해당할 수 있습니다.
다만 부동산 매도인측이 중대하자 아님을 주장할 경우, 수리요구 + 불음 시 계약 해제 사유로 주장도 가능합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
네, 집 매수시 발생한 전기 하자 때문에 마음고생이 많으시네요. 이런 상황은 중개사 쪽에서 원활한 해결을 해야함에도 불구하고 중대한 하자로 보지 않는다는 것은 문제가 있어보입니다.
현행법상 부동산 중개설명서에는 중개대상물에 대한 전체적이고 사실에 기반한 설명이 되어야 하는 바, 이 부분을 중대하자로 보아야 합니다. 중개 대상물이 원래 목적대로 사용하지 못하는 상태로 되기 때문에 이 부분은 매수인의 책임 없이 계약을 파기할 수 있는 사유가 되며, 실무에서는 이런 경우 전기공사업체에 견적을 의뢰하여 매도인이 부담하거나 50/50으로 매도 매수인이 각각 부담하는 것으로 하고 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
매도한 물건에 하자가 있는 경우 매수인은 손해배상 또는 계약 해지가 가능합니다.
하자가 중대할 경우 계약 해지가 가능한데 전기 문제가 중대한 하자인지는 따져볼 문제입니다.
계약 체결 당시 하자에 대해 고지 받지 못하고 하자가 매수인의 사용, 수익에 중대한 지장을 줄 때 하자가 은폐되었거나 중대한 내용을 경우 매도인이 책임을 져야 합니다.
위 사항으로는 전기 전문가의 소견서가 필요할 듯 합니다.
간단하게 수리가 되면 특별한 문제 없이 매도, 매수가 가능하지만 세대 내부 전체 전기 공사를 해야 한다면 손배 및 계약 해지도 가능할 듯 합니다.
감사합니다.