건설사들이 아파트를 지을때 아파트를 담보로 대출을 받는 것인가요?
건설사들이 아파트를 지을 때 돈이 매우 많이 들어갈 것 같은데 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받아서 아파트를 짓는 것인가요 어떤 식으로 아파트를 짓는 것인가요?
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
프로젝트 파이낸싱으로 자금을 충당합니다.
요즘 문제가 되고 있는 PF대출 입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건설회사가 부동산을 건축할 때 PF대출을 받습니다. 부동산 PF는 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다.
일반적인 대출의 경우 돈을 빌려주는 사람(대주)은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소 한 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 진행 여부를 결정 하게 됩니다. 반면 부동산 PF의 경우 미래에 지어질 건 물(담보물)과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름(상 환능력)을 보고 대출 여부를 결정하게 됩니다.
먼저 건물이 지어질 수 있을지에 대한 고민은 시공사가 책임을 지고 완성을 하는 것을 확약받는 방식으로 진행 을 합니다. 이를 시공사 책임준공이라고 하는데요. 만약 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 합니다. 이런 시공사 의 확약에 대한 신뢰는 어떻게 확보할 수 있을까요? 크 게 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 기존 "시공능 력"을 보고 준공을 못하는 경우 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 "상환능력"을 검토하게 됩니다.
시공능력과 달리 상환능력에 대해서는 현금보유액이 풍 부한 시공사는 극히 일부입니다. 아무리 재무제표가 좋 아도 현금을 쌓아놓고 있는 시공사는 드물기 때문에 시 공사가 회사채를 발행하여 자금을 조달할 수 있는지 여 부를 판단하게 됩니다. 회사채를 발행할 신용등급이 되 지 않는 시공사의 경우 만약 모회사가 연대보증을 서게 되면 모회사의 신용등급을 통해 책임준공 능력을 인정받 을 수도 있습니다.
보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사(한신평, 한기평) 가 기업의 재무제표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등 급을 평가하게 되는데 BBB+ 이상의 등급을 받아야 최 소한의 재무능력을 인정받을 수 있습니다.
안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.
PF대출 상품을 이용합니다. 사업성을 담보로 대출이 가능하니 사실상 무담보대출이라고 볼수있습니다.