안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
건설회사가 부동산을 건축할 때 PF대출을 받습니다. 부동산 PF는 말 그대로 프로젝트 자체의 사업성을 보고 대출을 실행하는 것을 말합니다.
일반적인 대출의 경우 돈을 빌려주는 사람(대주)은 돈을 빌린 사람(차주)의 상환능력과 상환이 지연될 경우 최소 한 이자를 지급할 수 있는 능력을 보고 진행 여부를 결정 하게 됩니다. 반면 부동산 PF의 경우 미래에 지어질 건 물(담보물)과 그 건물을 분양해서 발생하는 현금흐름(상 환능력)을 보고 대출 여부를 결정하게 됩니다.
먼저 건물이 지어질 수 있을지에 대한 고민은 시공사가 책임을 지고 완성을 하는 것을 확약받는 방식으로 진행 을 합니다. 이를 시공사 책임준공이라고 하는데요. 만약 준공을 못하는 상황이 발생하면 시공사가 책임을 지고 대주단의 대출금을 모두 상환해야 합니다. 이런 시공사 의 확약에 대한 신뢰는 어떻게 확보할 수 있을까요? 크 게 건물을 지을 수 있는 능력이 있는지 기존 "시공능 력"을 보고 준공을 못하는 경우 대출금을 갚을 수 있는 현금이 있는지 "상환능력"을 검토하게 됩니다.
시공능력과 달리 상환능력에 대해서는 현금보유액이 풍 부한 시공사는 극히 일부입니다. 아무리 재무제표가 좋 아도 현금을 쌓아놓고 있는 시공사는 드물기 때문에 시 공사가 회사채를 발행하여 자금을 조달할 수 있는지 여 부를 판단하게 됩니다. 회사채를 발행할 신용등급이 되 지 않는 시공사의 경우 만약 모회사가 연대보증을 서게 되면 모회사의 신용등급을 통해 책임준공 능력을 인정받 을 수도 있습니다.
보통 일반적인 기업들은 신용등급 회사(한신평, 한기평) 가 기업의 재무제표와 현금흐름, 자산을 고려해 신용등 급을 평가하게 되는데 BBB+ 이상의 등급을 받아야 최 소한의 재무능력을 인정받을 수 있습니다.
