엄마와 제 이름으로 공동명의 전세계약시 발생하는 문제?

Question

안녕하세요!!

일시적으로 사정이 있어서 엄마와 저 공동 명의로 이사갈 집 전세계약을 받을 예정인데 엄마는 살지 않을거라 전입은 저랑 남편만하고 확정일자는 제가 받으려고 하구요!

1. 이경우 제가 갖는 대항력에 문제가 없는지요? 혹시 전세금 50프로에 대하여서만 대항력도 인정되나 싶어서요 (전세계약서에는 지분 몇 프로를 기입하지 않지만, 부동산에서는 그 경우 통상적으로 50:50의 전세금 권리를 갖는다고 하더라구요)

+ 부모님과 공동명의일 때 제가 전세보증보험 가입도 가능한지요..?!

2. 가장 염려되는 부분인데 엄마는 지금 엄마가 사는 주택을 소유하고 있는데 (아빠랑 공동명의) 지금 전세계약서에 공동 명의로 들어가는 것이 나중에 세금상 문제가 되는 경우가 있을까요? 그리고 전세금을 일정 부분 빌려주기로하셨는데 이 때 빌려주시는 전세금은 빌려주는 것이여도 세금을 내나요?

3. 혹시나 2번에 문제가 있을까봐 몇 달 후에는 저만 계약자로 변경하는 것도 고려하고 있는데 집주인 동의하에 저로 계약자를 변경하는 경우에는 그 이후부터 확정일자가 밀리는 것이지요? 그 외에 다른 문제는 없을지 궁금합니다ㅠ

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 세무·회계 분야 전문가 전영혁세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

1, 3. 세법과 무관한 질문입니다.

2. 부모가 자녀의 전세자금을 지원하였다고 무조건 증여세가 과세되진 않습니다. 부모자녀 간에 금전소비대차계약을 하고 원리금을 갚기로 하는 경우 세법에서는 특수관계자 사이에 이자율 4.6%를 적용하여 이자를 지급하여야 합니다. 만약 이자를 지급하는 경우 이자소득세 27.5%(지방세 포함)를 원천징수를 해야 합니다. 하지만 2억1천7백39만1,304원 미만으로 금전을 차입하는 경우 연간 이자가 1천만원 미만이 되기 때문에 차입하셔도 무방합니다. 즉 1년간 이자 1천만원이하의 경우 증여세 과세 대상이 되지 않습니다. (217,391,304원 * 4.6% = 1천만원)

또한 실제 상환내역, 이자지급내역 등이 이체내역 등으로 증명되지 않아 사실관계를 증명할 수 없는 경우에는 세무서에서 증여로 보아 증여세를 과세할 수도 있으니 유의하셔야 하며 그 기준은 세무서의 재량과 실질에 따라 판단하는 것이기 때문에 명확하게 말씀드릴 순 없습니다.