전입일 외 확정일자가 없는 임차권 등기명령의 배당순위는 어떻게 되나요?

Question

임차권 등기명령은 임차기간이 지난 이후 임차권등기설정이 가능한데,

이를 통해 전입일자를 기준으로 임대차계약의 보증금을 이사 등 전출과 상관없이 보존하고

배당시 우선변제금으로 권한을 확보하기 위한 것으로 압니다.

그런데 임차권 설정은 되어 있어 대항력이 있습니다만, 확정일자가 기입되어 있지 않습니다.

이런 경우는 배당순위가 어떻게 되는지요?

Answer 1

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 이성재변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

임차인이 대항요건(주택의 인도 + 주민등록)과 임대차계약서상에 확정일자를 갖추고 있다면, 임차인은 경매 또는 공매절차에 참가하여 후순위권리자 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다. 임대차 계약서상의 확정일자가 없다면 우선 변제권을 행사하기 어려워 다른 선순위 권리자가 배당을 받고 후순위로 배당받을 수 있습니다. 다만 주택임대차 보호법상 소액임차인인 경우에는 최우선하여 변제를 받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항 및 제8조).

집행절차에서 우선변제를 받기 위해서는 경매의 경우 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지, 공매의 경우 매각대금을 배분할 때까지 대항력과 우선변제권은 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).

임대차가 종료된 이후 임차인이 임차권등기명령에 따라 임차권등기를 마친 경우에는 주거지를 다른 곳으로 옮기는 경우에도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다만 위의 확정일자 자체가 없다면 애초에 대항력이 없는 점에서 문제가 될 수 있습니다. 임차권 등기명령에 기하여 임차권 등기를 마쳤다고 하여도 확정일자를 갖추지 못하여 우선변제권 등을 행사하기 어렵다고 볼 수 있습니다.

Answer 2

안녕하세요? 아하(Aha) 법률 분야 전문가 김태환변호사입니다.
질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다.

질문자분이 법원에 임차권등기신청을 하여 임차권 등기가 경료되었다면 확정일자가 기입되어 있지 않았다고 하더라도 임차권등기가 경료된 때로부터 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있을 것으로 보입니다.