가게 양도양수 시 월세 인상으로 인한 계약 파기

Question

안녕하세요.

기존 매장을 양도 받을 예정입니다.

아직 임대차 계약을 하기 전이고 월세가 1000/80이라고 처음에는 들었습니다.

하지만, 계약하기 4일전에 갑자기 월세를 100만으로 올리겠다고 집주인이 말했다고 양도인으로부터 연락이 왔습니다.

월세 인상으로 인해 양도인과의 계약을 파기할 경우, 계약금(권리금 10%)는 돌려받을 수 있을까요?

해당되는 관련 법이 있다면 함께 알려주시면 감사하겠습니다.

Answer 1

안녕하세요, 법률사무소 가양 대표변호사 부석준입니다.

새로운 시작을 앞두고 갑작스러운 월세 인상 통보로 인해 당황스러우셨겠습니다. 질문자님의 상황에서 계약금을 돌려받을 수 있을 가능성은 매우 높습니다. 상가 권리금 계약(양도양수 계약)은 기본적으로 '임대차 계약이 성사되는 것'을 전제로 하는 계약인데, 당초 고지받은 조건과 현저히 다른 임대료 인상(25% 인상)은 계약의 중요 내용이 변경된 것이므로, 이를 이유로 한 계약 해제 및 반환 요구가 가능하기 때문입니다.

권리금 계약은 양도인(현 점주)이 양수인(질문자님)에게 영업 시설과 노하우를 넘기는 대가로 돈을 받는 것이지만, 이는 '기존과 유사한 조건으로 임대차 계약이 체결될 것'이라는 묵시적, 혹은 명시적 전제 하에 성립합니다. 월세가 80만 원에서 100만 원으로 25%나 인상되는 것은 단순한 시세 변동을 넘어선 '중요한 계약 조건의 변경'입니다. 따라서 양도인이 당초 약속하거나 고지한 조건(월세 80만 원)으로 임대차를 주선하지 못한 것이 되어, 양도인의 채무불이행 또는 계약의 목적 달성 불가능을 이유로 해제를 주장할 수 있습니다. 특히 국토교통부 표준 권리금 계약서 제4조 등 일반적인 계약 조항에는 "임차인의 주선에도 불구하고 신규 임차인의 책임 없는 사유로 임대차 계약이 체결되지 못하는 경우 본 계약은 무효로 하며, 계약금을 반환해야 한다"는 내용이 포함되는 경우가 많으니 작성하신 계약서를 꼭 확인해 보시기 바랍니다. 갑작스러운 25% 월세 인상은 '신규 임차인의 책임 없는 사유'에 해당하므로 이 조항에 근거하여 반환 요구가 가능합니다.

설령 계약서에 특약이 없더라도, 양도인이 "월세는 80만 원이다"라고 고지하여 이를 믿고 계약했는데 실제로는 100만 원이라면, 이는 민법상 '중요 부분의 착오'에 의한 계약이거나 양도인의 고지 의무 위반에 해당하여 계약을 취소하고 부당이득 반환(계약금 반환)을 청구할 수 있습니다. 간혹 특약에 "임대료 인상 시 양수인은 이를 수용한다"는 문구가 있더라도, 25%라는 과도한 인상은 사회 통념상 용인되는 범위를 넘어서는 것으로 보아 효력을 다퉈볼 여지가 충분합니다. 따라서 양도인에게 "당초 고지받은 월세 80만 원과 현저히 다른 100만 원 요구는 받아들일 수 없으며, 이는 내 단순 변심이 아닌 임대차 조건의 불일치로 인한 것이므로 권리금 계약을 해제하고 계약금을 반환해 달라"는 의사를 문자나 내용증명으로 명확히 남겨두시길 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.

말씀하신 내용에 대해서 직접적으로 규정하고 있는 법률이 있는 것은 아니지만 이미 계약사항으로 정한 부분에 대해서 임의로 변동하는 것은 당연히 거부할 수 있는 것이고 그 계약 변경에 대해서 결렬되어서 기존 조건으로 이행되지 않아 파괴가 되는 것은 본인 단순 변심으로 인한 게 아니기 때문에 그 반환을 구할 수 있습니다