부동산 땅과 주택의 처분 명의문제로 질문드립니다.

Question

부동산 땅 200평의 소유주가 A인데요.

친척인 B에게 200평 중 50평에 주택을 짓게 해줘서 생활하던중

(50평 주택의 명의는 B이고 150평의 땅에 A도 주택을 지어서 생활하고 있습니다.

A의 주택 명의는 A입니다.)

소유주 A가 200평의 땅을 모두 매각하려고 하여 B에게 사정을 설명하려 하는데

이럴때는 어떤방법으로 해결을 하는게 좋을까요?

땅의 소유주는 200평 모두 A이지만 50평에 해당하는 주택의 명의는 B에게 있는데

땅과 주택의 명의 다를때 어떤 해결방법이 있을지 궁금합니다.

Answer 1

소유주 A가 200평의 땅을 모두 매각하려고 하여 B에게 사정을 설명하려 하는데

이럴때는 어떤방법으로 해결을 하는게 좋을까요?

땅의 소유주는 200평 모두 A이지만 50평에 해당하는 주택의 명의는 B에게 있는데

땅과 주택의 명의 다를때 어떤 해결방법이 있을지 궁금합니다.

==> 우선적으로 b와 협의를 하여 부동산을 매도하는 경우 같이 매도를 하거나 아니면 a가 b의 주택을 매수하여 사전에 소유권 문제를 정리하시는 것이 우선입니다.

Answer 2

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

토지와 건물 소유자가 다르면 건물주는 토지 소유자의 동의를 얻어 지상권 혹은 사용대차 관계로 토지 사용을 하는 것으로 봅니다.

지상권이 없다면 B는 A의 허락 없이 해당 토지를 점유하고 있는 것이며 A는 건물 철거 요청 또는 지료 청구도 가능합니다.

하지만 현재 B가 친척이고 A가 허락하여 건축한 상황이라면 무상사용대차에 해당할 수 있습니다. 다만 토지를 매각하게 되면 매수인이 B의 점유를 문제 삼ㅇㄹ 수 있고 토지 매매 자체가 어려워질 수 있습니다.

따라서 A와 B가 사전 협의하여 명확한 권리관계를 설정하시길 바라겠습니다.

감사합니다.

Answer 3

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

질문주신 상황은 땅은 A 소유이고 집은 B 소유라서 권리가 따로 있는 겁니다.

그래서 A가 땅을 통째로 팔려고한다면 우선 B의 주택이 지어진 50평 부분에 대해선 임대차관계나 지상권, 혹은 매매로 정리해야 합니다.

실무적으로는 B한테 그 땅을 매수하게 하거나, 반대로 B가 집을 A에게 넘기는 방식이 깔끔합니다.

그렇지 않으면제3자의 매수자가 권리 분쟁을 우려해서 매입을 꺼려 매도가 어렵습니다.

팔기 전에 A와 B 서로 합의로 명확하게 권리를 하나로 맞춰놓는 게 가장 안전합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 토지 200평 위에 다른 명의자 50평 건물이 있을 경우 매수자가 다른 명의자 50평 때문에 매수를 꺼려서 가치가 낮게 평가될 가능성이 크고 또한 B에게 지상권계약을 체결을 해서 지료를 받는 형식으로 할 경우 새로운 매수자에게 이러한 현황을 인계하는 입장으로 매도를 해도 됩니다.

가장 좋은 방법은 B의 주택도 한꺼번에 매수를 하는 방법도 있긴 합니다.

여러 방안으로 생각을 해 봐야 될 것으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

원만한 합의를 통해 해결하신다면 크게는 B주택에 대해서 A가 매수를 하여 온전한 상태로 토지와 건물을 매각하는 방법이 있을수 있고, 다른 방법으로 토지를 분할하여 (예로 150평. 50평)으로 구분하여 해당 토지만큼을 B에게 매도하여 온전한 토지+건물소유권을 만들어주고 나머지 150평만 매도를 하는 방법이 있을수 있습니다. 그게 아니라면 50평에 대해서 용익물권계약을 통해 토지사용권한을 부여한 상태로 매매를 할수도 있으나 이럴 경우 매수자입장에서는 200평에 대한 온전한 사용수익이 어렵기 떄문에 계약을 원하는 상대방을 찾기 어려울수 있다는 문제가 있을 것으로 보입니다.