월세 집 실내 환풍기 수리 질문 입니다.

Question

예를들어 오피스텔 월세로 2023년 8월 01일 ~ 2024년 7월 31일, 최초 1년 계약 입주하였습니다.

집 내부 천장에 힘펠 휴벤C(환풍기) 제품이 있습니다.

입주 당시에는 해당 제품이 정확히 무엇인지 몰랐으나 나중에 해당 제품이 환풍기라는 것을 인지하고 리모컨이 집 인계 봉투에 없어서 제가 직접 리모컨을 구매하여 동작 시켜보니, 동작을 하지 않았습니다.

• 고장인지 아닌지 정확히는 알 수 없으나 동작 할 수 없는 상황임은 인지하고, 해당 사실을 집주인이나 부동산에 별도로 고지 하지 않았습니다.

2024년 7월 31일에 계약이 종료될 예정인데, 2024년 8월 1일 ~ 2025년 7월 31일 계약 갱신 진행 예정입니다.

임대인은 1년 계약을 갱신하며 월세 5%를 요구하여 임차인도 이에 동의 할 예정입니다.

• 아직 계약은 성사되지 않은 상태

이에 임차인은 환풍기 제품이 수리가 되었으면 좋겠다는 생각으로 임대인에게 수리를 요구 할 예정인데

임대인과 원만한 합의로 수리가 된다면 좋겠지만, 임대인 이를 거절하거나 응하지 않으면 어떻게 할 수 있을까요?

1. 갱신 계약은 아직 하지 않은 상태

• 특약으로 처리하거나, 합의를 통해 수리 후 계약 갱신 진행

2. 집주인이 수리를 거절하는 경우

• 이미 기존 1년 거주중에 있었으므로, 임차인에게 책임을 전가하여 수리를 거절하는 경우

Answer 1

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

1. 계약 갱신 전(계약x)

   특약 명시 가능 : 환풍기 수리 또는 교체를 임대인이 반드시 해야 한다는 내용을 갱신 계약 특약을 넣을 수 있습니다.

   임대인과 원만히 합의하여 계약에 조건을 명확히 포함시키는 것이 가장 확실한 방법입니다.

2. 합의 무산 시 : 수리 조건을 계약에 포함시키지 못하면 계약 전 단계에서 임차인 요구 강제력이 없습니다. 수리가 꼭 필요하다면 합의 후 계약하시는 것이 안전합니다.

3. 임대인이 수리를 거부하는 경우

   • 민법상 임대인의 기본의무가 있어 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 정상적으로 사용할 수 있도록 집을 유지, 관리할 의무가 있습니다.

   • 환풍기와 같은 기본 설비는 임대인이 수선하는 것이 원칙이며 임차인의 고의,과실이 없는 한 임대인의 책임입니다.

   • 계약 갱신 후 발견된 고장의 경우도 임대인이 설비를 수리해줘야 하며 만약 수리를 계속 거부할 경우 내용증명 등으로 수리를 공식적으로 요구할 수 있고 심각한 결함이라면 임차인은 임차권 소멸 시까지 계약해지, 또는 보증금 감액 청구를 할 수 있습니다.

   감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 윤덕성 공인중개사입니다.

먼저 최초 작동이 불가한 상황을 인지한 시점에 알리지않은것이 안타까운 상황입니다.

부동산 및 임대인에게 최초 입주 시 리모콘 미제공을 통한 미사용에 대해 이야기해보시고 지금이라도 수리 요청하시면 큰비용이 들지않을 듯 하니 크게 걱정 안하셔도 될 것 같습니다.

Answer 3

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

입주 당시 몰랐던 고장이었더라도 문제가 있는 걸 확인한 시점부터는 임대인에게 통지하고 수리를 요구할 수 있습니다

하지만 문제는 임차인이 입주 직후 고지를 안 했다는 점인데요, 이로 인해 집주인이 임차인 과실로 몰고 갈 수 있습니다

그러나 환풍기는 소모품이 아니고 건물 설비에 해당하므로, 고장이 입주자 과실이 아니라는 점이 입증된다면 여전히 수리 요구 정당성이 있습니다

계약 갱신하기전에 임대인께 잘말씀을 드려서 환풍기 수리를 해보시기 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 고수영 공인중개사입니다.

가장 확실한 방법은 계약 갱신 전 특약으로 수리 조건을 넣는 것입니다.

임대인분께서 거부한다면, 법적으로는 임대인 책임이 맞지만, 현실적으로 임차인이 직접 수리하고 차후에 비용 청구하는 절차로 가야할 것 같습니다.

임차인의 부주의가 아니기 때문에 임대인분과 잘 얘기해서 마무리 짓는게 좋을 것 같습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

임대인은 임대목적물이 본래 목적에 맞게 제공되도록 수선을 해줄 의무가 있으므로 임차인은 하자나 고장이 있는 경우 즉시 임대인에게 알려서 수리가 될 수 있도록 해야 합니다. 환풍기 같은 경우 특별히 사용상의 부주의로 인해 고장날 가능성이 낮으므로 수선 배제 특약이 있지 않다면 임대인에게 수리를 요청할 수 있을 것입니다.

Answer 6

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

위의 경우 소모품적인 성격이기 보다는 부동산 부착 시설물에 가깝기 때문에 임차인이 수리를 할 의무는 없고 임대인이 수리를 해 주어야 하는 성격으로 보여 집니다. 따라서 임대인에게 수리에 대한 요구를 할 필요가 있고 또한 원래 부터 고장이 되었던 것이라 임차인에게 책임을 전가하지는 못할 것으로 보여 집니다.

임대인과 협의의 문제로 보여 지지만 임차인 책임은 문제는 아닌 것으로 보여 집니다.

감사합니다.

Answer 7

안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.

입주 초기부터 동작하지 않았던 것이라면, 기존 하자로 봐야 합니다. 따라서 계약 갱신을 앞두고 있는 상황에서는 임대인에게 정당하게 수리를 요구할 수 있습니다.

계약 갱신 전이므로 임차인이 유리하다고 볼 수 있습니다. 수리를 조건으로 갱신을하자는 의사를 명확히 하고, 필요시, 특약사항에 적는 것이 좋습니다.

만약 임대인이 수리를 거절한다면 상황은 조금 복잡해집니다. 임대인이 “이미 1년간 사용하지 않았으니 임차인 책임”이라고 주장할 수 있지만, 임차인이 환풍기를 고장 낸 것이 아니라 입주 당시부터 작동하지 않았다는 점을 설명하고, 이를 입증할 수 있는 정황(입주 초부터 사용 불가 상태였음, 리모컨을 별도로 구매했지만 작동하지 않았음 등)을 근거로 제시하는 것이 필요합니다.

법적으로도 기본 설비의 하자는 임대인이 책임져야 한다는 점을 주장할 수 있습니다.

그래도 임대인이 끝내 응하지 않는다면, 분쟁조정위원회나 주택임대차분쟁조정위원회를 통해 해결을 시도할 수 있습니다. 정 안된다면 다른 주택으로 옮기는 것도 고려해 볼 수 있겠습니다.

감사합니다.

Answer 8

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

우선 재계약여부와 관계없이 임차인 과실이 없는 하자에 대해서는 임대인이 수리의무가 있습니다. 질문과 같은 상황을 충분히 전달하시고 수리 요청을 하였음에도 임대인이 이를 거부하거나 책임소재를 임차인에게 전가하는 경우가 발생하다면 이때는 분쟁이 발생될수 밖에 없고 고장원인등에 따라서 책임소재를 구분할수 밖에 없습니다 .임차인 입장에서는 억울한 부분도 있으나 임대인 입장에서도 처음부터 고지가 안된 하자로써 사용상 문제등을 의심할수 밖에 없기 때문입니다. 만약 재계약과정에서 이러한 하자보수에 대한 책임을 분명히 하고 계약을 진행하시면 되겠으나 위와같은 상황이 발생한다면 재계약에 대해서 다시 고려를 해보셔야할 할듯 보입니다.