전세 임대차계약 보증금 관련 가능한 법적 대응
안녕하세요, 아래와 같은 상황인데 제가 할 수 있는 법적 대응이 무엇일지 문의드립니다.
저는 전세로 계약하여 들어왔고, 만기가 다가와 집주인이 저희집을 전세,월세 두 형태로 매물 올려놓으셨는데 월세 계약하겠다는 사람이 있었지만 갑자기 집주인이 월세 계약은 안하겠다고 하셨습니다.
저는 보증금을 못받아서 대출 연장을 위해 어쩔수없이 연장 계약 (1년) 하였지만 특약 조건으로 “계약 기간 중, 임대차 계약 체결 시 지체없이 보증금 반환” 내용을 넣었습니다. 그런데 월세 계약하신다는 분이 생겨서 집주인한테 말했는데 월세 계약은 받지 않겠다고 하십니다..
기존 전세 계약 만료 - 25.10.6 (계약 종료 통보 7.6)
계약 종료 의사 재통보 - 25.9.29
세입자 없어 보증금 반환 불가 통보 받음 - 25.10.1
대출 연장 위해 연장 계약서(1년) 작성 - 25.10.1 (특약 사항 : 계약 기간 중에 부동산 임대차 계약 체결 시, 지체 없이 보증금 반환)
월세 계약 세입자 발생 - 25.10.21
집주인이 월세 계약 거부 (전월세 시세 차이로 보증금 반환 불가 사유)- 25.10.21
안녕하세요. 한병철 변호사입니다.
결론 및 핵심 판단
임차인이 계약기간 만료 후 보증금을 반환받지 못한 상태에서 부득이하게 재계약을 체결했더라도, 특약으로 “임대차계약 체결 시 즉시 반환”이 명시되어 있다면, 임대인은 새로운 임차인이 확보되었을 때 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 임대인이 임의로 월세 계약을 거부하며 반환을 지연하는 것은 신의성실의 원칙 및 계약이행의무 위반에 해당할 수 있습니다. 이에 따라 임차인은 계약해제 통보 및 보증금 반환청구, 나아가 지연손해금 청구까지 가능합니다.법리 검토
민법상 임대인은 임대차 종료 시 임차인의 보증금 반환의무를 부담하며, 정당한 사유 없이 반환을 거부할 수 없습니다. 특약 조항이 명확히 존재한다면 이는 별도의 약정효력이 인정되어, 임대인이 월세 또는 전세 재계약을 거부함으로써 임차인의 권리행사를 방해한 경우 계약위반으로 간주됩니다. 또한 임대인이 고의적으로 시세차익이나 자금사정만을 이유로 반환을 지연하면 손해배상청구가 가능합니다.실무상 대응 전략
우선 내용증명을 통해 임대차계약의 특약에 근거한 보증금 반환 요구와 계약해제 의사를 명확히 통보하십시오. 임대인이 이를 거부할 경우, 주택임대차보호법에 따라 보증금반환청구소송을 제기할 수 있으며, 필요시 임차권등기명령을 통해 이사 후에도 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대인의 반환지연이 장기화될 경우, 법원에 지연손해금 청구를 병행하여 실질적 압박을 주는 것이 효과적입니다.추가 조치 및 조언
임대인이 계속 반환을 거부한다면 부동산매매나 임차계약 방해 정황을 증거로 확보하고, 계약서·특약·문자내역을 첨부해 소송을 진행해야 합니다. 임대인의 불이행 사유가 단순 자금난이 아닌 임의적 거부라면 법원이 악의적 채무불이행으로 판단할 가능성이 높습니다. 향후 주택이 경매 또는 매각될 가능성도 대비해 임차권등기를 반드시 신청해 두는 것이 안전합니다.
1명 평가안녕하세요. 길한솔 변호사입니다.
보증금 반환에 대한 책임은 상대방에게 있는 것이므로 월세 계약 거부에 따른 보증금 반환 거부에 대하여 손해배상을 고려할 수 있으나 현재 거주하는 상황이라면 계약서에 달리 정한 바가 없다면 손해에 대하여 입증하는 것이 어려울 수 있는 상황으로 보입니다. 이상입니다