양도받은 토지의 매매시 양도소득세 문의

Question

92년도에 아버지가 할아버지에게 증여받은 토지(전)를 매도하고자 할때 양도소득세 계산 방법이 궁금합니다. (다른 토지 들하고 함께 매도하는 상황입니다)

매매도 아니고 증여라, 그리고 워낙 오래되어서 취득 가액 같은 것을 확인하기가 어려운데 (할아버지, 아버지 취득 시점 둘다)

이 경우 양도소득세 계산시 취득가액을 어떻게 산정해야 할까요?

현재 시점으로 제곱미터당 20~30만원 정도 시세가 형성되어 있는데, 현 시세 기준으로 삼아서 취득가액을 산정해도 되는건가요? 아니면 다른 방법으로 해야 되는건지 궁금합니다..

Answer 1

안녕하세요. 문용현세무사입니다.

양도소득세 계산시 취득가액 산정방법은 다음과 같습니다.

실제취득가액->매매사례가액->감정가액->환산취득가액->기준시가

따라서 92년도 당시의 취득가액을 확인할 수 없다면 현실적으로 환산 취득가액을 적용할 수 밖에 없습니다.

환산취득가액이란 양도가격 x 취득당시 기준시가 / 양도당시 기준시가로 계산합니다.

도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

Answer 2

안녕하세요. 손승현 세무사입니다.

증여에 의한 취득의 경우 취득당시 감정평가등 가액산정을 하여 증여세신고를 하지않았다면,

취득당시의 공시지가가 취득가액이 됩니다. 즉 공시자가에 양도하고자하는 토지면적을 곱하면 취득가액이 계산됩니다.

환산가액을 적용하는것이 아니라, 취득당시 공시지가를 확인하시어 양도세신고하시면 됩니다.

답변이 되셨기를 바랍니다.

Answer 3

안녕하세요. 전영혁세무사입니다.

증여받은 토지의 경우 취득가액은 증여일 당시의 시가평가액이므로 증여일 당시의 시가평가액을 취득가액으로 계산하시면 되겠습니다. 농지를 양도하시고 발생하는 양도차익에 대하여 감면을 받으시려면 우선 최소 8년 이상 자경을 하셔야 합니다. 자경이란 농지의 인접 또는 연접한 시군구에 거주하시면서 실제 농사에 종사하시고 그 사실을 증명가능하시다면 양도소득세가 감면됩니다. 농지를 재촌자경한 기간이 8년을 넘어가면 1년(1과세기간) 내에 최대 1억원, 5년(5과세기간) 내에 최대 2억원까지 양도소득세를 100% 감면받을 수 있습니다. 재촌자경하지 않은 농지는 비사업용토지로 보아 중과세율(일반세율에 10% 포인트 가산)을 적용합니다.
농업인경영체등록 뿐만 아니라 농지원부 상에도 자경으로 표시되어 있으셔야 하고, 실제로도 농사를 지으셨어야 하는 것입니다. 세무서에서는 최근 연도의 위성사진도 검토하는 것으로 알고 있으며, 근로소득 총급여액이 3,700만원 이상인 경우 자경하지 않은 것으로 간주하도록 2014.2.21. 「조세특례제한법 시행령」 제66조제14항이 신설되어 2014.7.1. 이후 양도분부터 적용되고 있는바, 보유기간동안 「소득세법」제20조제2항에 따른 총급여액이 3,700만원을 초과하는 기간이 있을 경우 그 기간은 제외됩니다. 자경농지의 양도소득세 감면은 그 요건이 매우 까다롭고 세무서에서도 엄밀히 따지므로 가까운 세무사사무실에 방문하시어 상담받아보시는 것을 권해드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 백승호 세무사입니다.

증여받은 토지를 매도할 경우에는 해당 토지의 증여시점의 시가 또는 공시지가를 기준으로 취득가액을 산정하면 됩니다. 현 시세기준으로 취득가액을 산정하면 안됩니다. 참고하시기 바랍니다.