월세 계약 만료 전 중도 퇴실 관련 질문드립니다.
안녕하세요.
현재 제가 월세 2년 계약을 하고 살다가 1년 되기 일주일 전에 개인 사정으로 인해 중도 퇴실을 하게되었습니다.
중도 퇴실로 인해 새로운 임차인을 구하는 중개비는 모두 제가 부담하는 것으로하여 진행을 하기로 했습니다.
퇴실 안내를 한지 약 한달이 되었는데도 방을 보러 오는 사람이 1명밖에 없어서 직접 제 방 매물을 인터넷에 검색해보니 제가 계약했던 월세보다 약 10만원을 높게 등록을 해놓은 것을 확인했습니다.
다만 임대인이 주택임대사업자여서, 월세를 계약한 날로부터 1년 이내로는 5%를 초과하여 월세를 책정할 수 없다는 것으로 알고있습니다.
제가 계약했던 월세는 664,000원이고, 5%를 증액한다해도 69만원대이며 제가 퇴실하는 날짜는 계약일로부터 1년 이내인데 이렇게 75만원으로 제 뒤에 들어올 임대인을 구하는 게 가능한 것인가요?
제 뒤 임차인이 구해지지 않으면 제가 월세를 지불해야하는데, 너무 높은 월세로 방을 내놔서 새로운 임차인이 구해지지 않는 것에 대해 방해요소로 작용하는 것은 아닌지 궁금합니다.
두가지를 나누어서 답변해드리겠습니다.
첫번째 중도해지시 조건변경이 임차인이 다른 임차인을 구하는데 방해요소인지 부분은 해당되지 않습니다. 이유는 계약상 기간이행을 하지 못하는 임차인이 임대인의 동의를 위해 새로운 임차인을 구하는 과정이고 그에 따라 해지에 대한 책임은 계약을 해지하려는 당사자가 감수해야 하는 부분입니다. 즉 다음임차인에 대한 조건변경이 문제가 될 여지가 없습니다,
두번째 임대사업자의 차임증액에 대한 부분인데, 주택임대사업자로 등록된 임대인의 경우는 임차인이 변경되더라도 1년이내 증액을 하여 다른 임차인을 구할수는 없습니다. 다만 질문자님이 체결할 당시 위 상황에 따라 인상을 하지 못하고 임대차 계약을 시작하였다면 임대인은 이전 임차인 조건 유지기간과 질문자님의 임대기간을 합쳐 1년이 초과되었다면 5%인상은 가능한 부분입니다. 그리고 5%인상은 월세 뿐아니라 보증금에 대해서도 5%인상이 되고 이를 월세로 전환하였을 경우 질문의 계산과는 차이가 있을수 있습니다. 또한 해당 매물이 관리비를 포함한 월세라면 임대인은 월세자체는 그대로이며 관리비의 증액에 따른 합산금액 인상으로 몰아갈수도 있습니다.
답변이 도움되셨다면 추천 부탁드립니다.
5%제한은 보증금과 월세 모두에 해당되므로, (보증금 환산 월차임 + 월세)에 대한 5% 증액분을 계산한 것이 75만원인지 확인(렌트홈에서 간단히 계산 가능)해볼 필요는 있습니다만 그렇더라도 금액이 지나친것 같습니다. 기본적으로 등록된 주택임대사업자인 경우에는 임차인이 변경되는 경우에도 5% 초과하여 월세를 책정할 수 없도록 되어 있으며, 만일 이를 위반하면 과태료과 부과 될 수 있고 양도세 중과배제 등 세제혜택에서도 제외 될 수 있어 주의해야 하니 임대인분에 잘 말씀드려 원만하게 조정 되었으면 합니다.
현 임차인과의 계약이 해지가 되어 새로운 임차인과의 임대조건은 임대인이 기존 임대조건에 구애받지 않고 새로 정할수는 있습니다. 다만 주변 시세를 확인해 보시어 시세보다 과한 임대조건이라면 임대인에게 근거를 제시 하시어 조율하시는 방법도 있겠습니다.
일단 임대인은 새로운 세입자에 대한 월세를 측정했으므로 크게 상관은 없습니다.
임차인의 사정에 의해서 중도 계약 해지일 경우 임차인이 어느 정도 손해를 감수하겠지만
월세를 올려서 새로운 세입자가 들어오는것을 막을려고 하는 의도로도 보이지만 그 주변 시세에
터무니 없는 가격이 아니고 물가상승분 포함 어느 정도 시세에 부합되게 올렸다면 어쩔수 없는 상황입니다.
현재 제가 월세 2년 계약을 하고 살다가 1년 되기 일주일 전에 개인 사정으로 인해 중도 퇴실을 하게되었습니다.
중도 퇴실로 인해 새로운 임차인을 구하는 중개비는 모두 제가 부담하는 것으로하여 진행을 하기로 했습니다.
퇴실 안내를 한지 약 한달이 되었는데도 방을 보러 오는 사람이 1명밖에 없어서 직접 제 방 매물을 인터넷에 검색해보니 제가 계약했던 월세보다 약 10만원을 높게 등록을 해놓은 것을 확인했습니다.
다만 임대인이 주택임대사업자여서, 월세를 계약한 날로부터 1년 이내로는 5%를 초과하여 월세를 책정할 수 없다는 것으로 알고있습니다.
제가 계약했던 월세는 664,000원이고, 5%를 증액한다해도 69만원대이며 제가 퇴실하는 날짜는 계약일로부터 1년 이내인데 이렇게 75만원으로 제 뒤에 들어올 임대인을 구하는 게 가능한 것인가요?
==> 임대인이 주임사인 경우 연간단위로 기존 보증금 또는 월세 중 5% 범위 내에서만 인상 가능합니다. 이를 위반하는 경우 과태료 처분대상입니다.
제 뒤 임차인이 구해지지 않으면 제가 월세를 지불해야하는데, 너무 높은 월세로 방을 내놔서 새로운 임차인이 구해지지 않는 것에 대해 방해요소로 작용하는 것은 아닌지 궁금합니다.
==> 해당없습니다.
임대사업자는 만기전에 이사를 하게 된다면 계약기간이 1년이상 지나야 5%을 올릴수 있습니다
기간이 1년이 안지났으면 올릴수도 없고 또 지나도 5%이상은 올릴수 없습니다
임대인과 협의를 다시해보시기 바랍니다