전세로 살고 있는집 경매후 누가 먼저 금액을 받을수 있을까요?

Question

아파트 전세로 살고 있습니다.

2020.10.1일 이사후 확정일자를 받고 전세 3억에 살고 있는데 주인이 2021년 은행에서 3억5천을 대출 받은후 갚지 않아 경매로 넘어 갔는데 국세와 지방세가 몇백 있으며, 경매가는 4억정도 됩니다.

이럴경우 저희가 경매 낙찰후 먼저 전세가를 받을수 있나요?

걱정되어 잠이 오지 않습니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

주택 임대차계약을 체결하여 전입후 확정일자를 받아 놓으셨다면 대항력과 우선변제권을 가집니다.

저당권보다 앞선 확정일자의 우선변제권이 선순위이므로 경매대금에서 배당을 받을 수 있고, 경매대금에서 부족한 금액은 말소기준권리 보다 앞선 대항요건을 갖춘 임차인이기 때문에 경락자에게 나머지 전액을 반환 받을 수 있겠습니다

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

순서상 경매로 인해 배당이 이루어질 경우 선순위이기 때문에 순위배당으로 근저당보다 우선 배당될것으로 보입니다. 다만 경매가 4억인데 선순위 임차권이 있는 상태에서 3억5천 대출이 이루어진점이 의심스럽습니다, 등기부가 없기에 정확한 상황은 알수 없으나, 혹시 전입신고를 하신 상태인지 중간에 혹시라도 잠시 전출 후 전입신고를 다시하셨을 경우라면 순위가 바뀌기 때문에 답변과 다를수 있습니다.

Answer 3

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

질문의 내용으로만 봤을때 세금먼저 떼어가고 다음이 질문자님 그다음이 은행순으로 보입니다.

그 당시 시세가 꽤 높았나 봅니다. 은행에서 후순위 대출을 저정도로 해준거 보니~

일단 질문 내용으로는 배당 요청하시면 돈을 받을 수 있어 보입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다.

1. 질문요지

아파트 전세로 살고 있습니다.

2020.10.1일 이사후 확정일자를 받고 전세 3억에 살고 있는데 주인이 2021년 은행에서 3억5천을 대출 받은후 갚지 않아 경매로 넘어 갔는데 국세와 지방세가 몇백 있으며, 경매가는 4억정도 됩니다.

이럴경우 저희가 경매 낙찰후 먼저 전세가를 받을수 있나요?

걱정되어 잠이 오지 않습니다.

2. 답변내용

가. 경매가 진행되는 경우 낙찰가에서 권리순서에 따라 배당을 받게 됩니다. 이러한 경우 국세라도 해당 물건에 대한 세금이 체납되는 경우 기존 보증금보다 우선하여 배당을 받을 수가 있습니다.

나. 보증금 손실여부는 낙찰가격을 가지고 다시 판단해야 하는 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

집주인이 대출 3억5천을 질문자님의 후순위 대출로 받았다고 보여지는데 거기에 대한 답변을 드리겠습니다.

배당순위를 살펴보면

1순위 경매집행비용

2순위 부동산 필요비 , 유익비

3순위 소액임차인보증금,임금채권

4순위 (국세 : 종부세,상속세,증여세등 / 지방세 : 재산세,취득세,지방교육세 )

5순위 담보물권,임차인의 보증금

이래에 순위가 더있지만 질문자님과는 상관이 없기때문에 생략하는걸로 하고

주인이 국세와 지방세가 몇백정도.. 임차인분이 전세가 3억

그러니 질문자분보다 우선하는 순위는 1,2순위와 4순위 입니다. 앞순위에서 1억을 넘길 확률은 적다고 보여지긴 합니다...

꼭 전세금액 손실없이 되찾으시길 바라겠습니다. 도움되었길 바랍니다.

Answer 6

안녕하세요. 박병윤 공인중개사입니다.

근저당 설정 한참전에 확정일자 받으셨는데 근저당보다 우선해서 대항력을 가지고 있으신걸로 보입니다.

아파트 금액이 얼마인지는 모르겠으나 님이 들어오고 대출이 저만큼 실행된것도 의아합니다.

또한 질문자님 전세로 들어가셨을때 올현금이셨는지? 은행대출받으셨는지도 고려대상입니다.