상가 다년 계약일 때 매 년 인상 가능한가요?

Question

소액보증금 해당되는 경우입니다.

매 년 5% 상한(한꺼번에 올리는 것 불가능)

계약시마다 인상 가능

1. 위 사항으로 알고 있는데, 그러면 3년 계약했을 때 계약 조항에다가 매 년 5%씩 인상한다고 적어도 서로 합의만 되면 되나요?

2. 매 년 물가 상승률만큼 인상하고 5% 초과분은 다음해로 이전하는 계약도 가능한가요?

3. 계약 연장시 서로 임대료에 대한 의견 차이가 분명할 때 결국 법적으로 해결하는 수 밖에 없나요? 임차인이 10년 안되었을 경우에요.

4. 아니면 매 년 인상하려면 1년 단위로 계약하는 수 밖에 없나요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

상가임대차 계약을 2년으로 계약하였더라도 쌍방이 합의하여 매년 5%씩 보증금(또는 차임)을 올리는 것으로 합의하여 계약서에 반영하였다면 인상이 가능합니다. 상한선내에서 물가상승률을 반영하여 매년 올리기로 합의하는 것도 가능합니다. 계약 연장시 임대료에 대한 의견 차이가 있다면 법적으로 해결해야 할 것입니다. 만일 보증금액(환산보증금액)이 일정금액을 초과 (서울의 경우 9억원)하는 경우에는 상가건물임대차보호법의 적용을 받지 않으므로 5%이상의 인상도 가능합니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

1. 3년 계약을 하면 원칙상 1년만다 인상을 할수 없습니다. 즉 요구는 하여도 임차인이 거부하면 계약기간중에 인상은 불가합니다. 물론 합의가 되면되지만 임차인이 계약기간중에 이에 동의할 가능성은 낮습니다, 그러므로 1년에 5%인상을 원하시면 일반상가차 계약처럼 1년단위로 계약을 하시면 됩니다.

2. 그런거는 없습니다. 재계약시 임차인이 갱신청구권을 계속사용한다는 전제하에 물가인상과 관계없이5%내 인상만 가능합니다.

3. 2에서처럼 임차인에게는 10년간 계약갱신청구권이 있고 이를 계속사용하면 결국에는 5%이내 인상만 가능하고 만약 임차인이 인상을 거부하는 경우가 생길경우라면 이때는 상가임대차 분쟁조정위원회나 별도 인상청구등을 법을 통해 하셔야 합니다. 중요한건 갱신청구권을 사용하면 별도 퇴거사유(임대료 3기연체등)가 없다면 협의가 안되었다고 퇴거를 요구할수는 없다는 점입니다.

4. 네, 사실상 1년단위로 계약을 계속하셔야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

임대료 인상률은 연 5%를 초과할 수 없습니다. 물론 임대인과 임차인이 합의를 할 경우는 다릅니다.

계약의 경우는 임대인과 임차인이 합의를 해서 조정을 하시면 되고 이행을 하시면 되는 사항입니다.

계약 연장 시 임대료에 대한 이견이 생길 경우 계약해지를 할 수 있고, 만일에 상가임대차보호법에 해당이 되는지 또한 법적 다툼이 갈 수도 있습니다.

매년 계약서를 작성하는 경우 새로운 계약이므로 연 5% 인상을 넘을 수도 있습니다.

연 5% 상한 요율은 계약중에 연 마다 올릴 수 있느 최대 상한선입니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

1. 위 사항으로 알고 있는데, 그러면 3년 계약했을 때 계약 조항에다가 매 년 5%씩 인상한다고 적어도 서로 합의만 되면 되나요? ==> 임대인은 사전 매년 5% 씩 인상가능합니다.

2. 매 년 물가 상승률만큼 인상하고 5% 초과분은 다음해로 이전하는 계약도 가능한가요? ==> 네 가능합니다.

3. 계약 연장시 서로 임대료에 대한 의견 차이가 분명할 때 결국 법적으로 해결하는 수 밖에 없나요? 임차인이 10년 안되었을 경우에요. ==>네 그렇습니다. 법원외에도 상가 임대차분쟁조정위원회에도 조정신청이 가능합니다.

4. 아니면 매 년 인상하려면 1년 단위로 계약하는 수 밖에 없나요? ==> 네 그렇습니다. 현행 법령 기준에서 최적의 방법입니다.

Answer 5

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

보통 2년단위로 계약을 해서 연장할때마다 5%씩 올리면서 10년까지 가는 분도 있고 한번 계약을 하면 안올리는 분도 있습니다

임대인들의 성향에 따라 다르지만 너무자주올려서 임대료가 비싸면 임차인들이 못버티고 옮기는 분들도 많습니다

다행히 장사가 잘되면 올려주고 있지만 요즘같이 장사가 잘안될때는 나가는 경우가 많아서 비어있는 상가들이 많습니다

,협의가 된다면 가능합니다

,5%가 아니더라도 협의로 더올릴수는 있습니다

,10년 전이라면 법적인 인상률이 5%입니다

,서로 협의가 필요합니다