얼마전부터 전세사기가 언론에 많이 보도되고 있는데 정확히 전세사기는 어떤것인가요?

Question

언론에 전세사기가 전국적으로 발생하고 이에 따른 피해자가 많이 나온다고 보도가 되고 있는데요 전세사기는 어떻게 일어나는 것인가요?

입주시에 계약서를 작성하고 부동산중개업자가 등기부등본등 관련 서류를 확인해주지 않나요?

조장우 공인중개사 · Accepted Answer

안녕하세요. 조장우 공인중개사입니다.전세사기 수법은 다양합니다. 한가지 만으로 사기가 발생하는 것이 아닌 큰 틀에서 여러 사례가 발생되고 있습니다.가장 흔히 보기 쉬운것이 깡통 전세로 임차인이 전세로 사는 도중 집값이 하락하여 시세가 전세금과 비슷하거나 보다 낮아지는 등을 말합니다. 부동산 상승기에 매매가격과 전세가 상승을 견인하다가 부동산 하락에 맞춰서 전세의 시세가 떨어지는 것을  '역전세' 라고 하는데, 깡통전세는 역전세 결과를 불러일으킵니다. 전세로 누가 살고 있는 집을 매매가 와 전세금의 차액을 투자해 집을 매수하는 것을 갭투자라고 합니다. 이때에 시세가 크게 하락한 상황에서 세입자가 바뀌더라도 갭투자를 했던 대부분의 집주인은 차액을 마련하지 못해 상황에 기존 세입자는 전세금을 받지 못해 피해가 발생하게 됩니다. 깡통 전세는 사기라고 보기는 어렵지만 시장 악화로 인해 요즘처럼 전세금을 제때 받지 못하여 갚을 능력이 애초에 없는 등으로 사기로 볼 수도 있습니다.다음으로 효력발생에 따른 전세사기 임차인은 잔금을 치르고 전입신고와 확정일자를 받는 것이 보통입니다. 전입신고를 하게 되면 다음날 0시부터 효력이 발생하기 때문에 전세계약후 바로 임대인이 대출을 받는다면 은행대출이 선순위 채권이 됩니다. 이렇듯 선순위와 후순위로 나뉘게 된다면 추후 임대인의 잘못된 혹은 사기로 인해 경매로 넘어갈 경우 은행 대출 후 전세금을 받기 때문에 전세사기 일 수 있습니다.다음은 부동산이 사기 치는 경우 입니다. 부동산에서 임대인과 임차인 중개하는 것이 아닌 임대인에게는 월세 계약을, 임차인에게는 전세 계약을 체결하여 그 보증금 차액만큼 이익을 보는 사기입니다. 만약 한두개가 아닌 수백 수천건이 될 경우 그만한 차액은 매우 크게 사기 칠 수 있습니다.반드시 부동산 거래전에는 등기부등을 마지막까지 확인해 보시구 특약사항에 필요한 부분을 반드시 넣어야 하며 사기는 당하지 않고 싶어도 올바르지못한 상대방으로 인해 사기를 당하는 것이니 항시 조심해야 합니다.

고경훈 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 고경훈 공인중개사/행정사입니다. 질문에 답변드리겠습니다. 전세사기라는 것은 임대인이 보증금을 상환할 능력 또는 의사없이 임대차계약을 체결한 후 보증금 횡령 등을 한 후 잠적함으로서 임차인에게 경제적인 피해를 주는 사기 행위라 할 수 있습니다.

이상엽 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세사기는 주로 다음과 같은 방식으로 일어납니다1 보증금을 받고 계약 후 계약을 해지하거나 계약기간이 끝난 후 물건을 내놓지 않는다.2 보증금과 월세를 받고 다른 사람에게 전세를 내놓았다고 주장한다.3 보증금과 월세를 받고 매매나 단기임대로 거래한다.이러한 전세사기는 주로 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없는 상황에서 발생합니다. 예를 들어, 임대인이 별도의 재산을 가지고 있지 않거나, 건물의 모든 호실을 전세로 임대하거나, 과도하게 많은 전세 계약을 한 경우 등이 있습니다.부동산 중개업자는 일반적으로 계약서 작성 시점에 등기부등본 등 관련 서류를 확인해주지만, 이러한 문서들은 특정 시점의 정보만을 반영하므로, 계약 이후에 발생하는 문제를 완전히 예방할 수는 없습니다. 따라서 세입자는 계약 전에 임대인의 신용 상태, 부동산의 담보 상황 등을 철저히 확인하는 것이 중요합니다.

유현심 공인중개사 · Answer

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.물론 다보고 하는데 그때당시 전세가가 높게 됐거나 또 대출이 있는경우도 있습니다그런데 집값이 떨어지다보니 전세가도 떨어져서 방을 빼고 나가려고 해도 임대인이 차액을 내줄수가 없다보니 이사를 못가는 경우가 많습니다임대인이 집이 한두채면 어떻게든 해결을 하는데 여러채일때는 감당이 안됩니다한채가 무너지면 줄줄이인 상황이 되는겁니다또 계획적으로 사기를 치려고 부동산과 연계를해서 높게 전세가를 받고 잠적하는 임대인도 있다고 합니다그래서 사기를 안하려면 전세보증보험이 100%가능한 집을 찾으시면 그래도 조금은 안심입니다전세보증보험이 가능한집은 전세가가 그래도 높지 않다는겁니다