전입신고 및 확정일자를 안 받을 경우에 대해 질문드립니다.

Question

현재 전세 9천만원에 오피스텔에서 1년째 살고 있습니다. 부모님 세대에 묶여있어, 전입신고와 확정일자를 안 받았는데.. 이런경우 계약이 종료되면 전세금을 돌려받기 어려운가요? 집이 경매로 넘어가는 경우와 같은 특수한 상황 말고 일반적인 경우에 어떤지 궁금합니다.

Answer 1

안녕하세요. 박어상 공인중개사입니다.

전세 만기가 되어 행여나 임대인이 고의로 전세보증금을 반환하지 않거나, 당해 임차주택이 경ㆍ공매를 당하였을 경우에는 문제가 됩니다.

임대차 계약후 잔금후 전입하여 확정일자를 받아야만, 우선변제권이 있고, 또 3자에 대하여 대항력을 가집니다.

확정일자에 의한 대항력이 없다면 전세사고가 일어나면 전세보증금을 돌려받지 못하는 위험성이 발생할 수도 있습니다.

확정일자나 전입을 않고도, 임대인이 아무 사고없이 전세보증금을 잘 돌려 주기만 하면, 실제로 아무런 문제가 없겠습니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일반적으로 전입신고와 확정일자를 갖추지 않았을 경우 주택임대차보호법에 따른 보호가 어렵습니다, 즉 누구나에게 주장할수 있는 대항력이 없기때문에 집주인이 변경될 경우 임차권 보호자체가 어렵습니다. 다만, 계약만료 후 아무 문제없이 임대인이 보증금을 반환한다면 문제 없지만, 위에서 처럼 계약도중 임대인이 집을 매도한다면 새로운 소유주에게 대항할수 없습니다. 즉 새로운 소유주에게 기존 계약에 대한 효력을 주장할수 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

전입신고 확정일자와 계약의 이행은 관련이 없습니다
계약만기시 보증금을 환불하는 것은 위 사항과 관련없이 임대인의 의무이고

보증금을 환불 받아야 점유를 해제할 수 있습니다 (키 반납, 이사)

말씀하신 것처럼 전입신고, 확정일자는 보증금애 대한 대항력을 갖추기 위한 방법으로 더 의미가 있습니다
이상 참고가 되셨기를 바랍니다

Answer 4

안녕하세요. 곽대영 공인중개사입니다.

전세금을 돌려받는것은 집주인에 따라 다릅니다.

주인이 잘 주면 잘 받는것이고 안주면 못받는것이지요.

내가 전입/확정일자를 안받았다고 해서 그것을 빌미로 반환을 잘 해줄 주인이 안주거나 하지 않습니다.

내가 전입/확정일자를 잘받았어도 안주는 사람이 안주는것입니다.

물론 전입과 확정일자를 안받아 놓으면 잘 안주는 주인이 걸렸을때 보장을 받을 수 없으니 꼭 받으라는 것입니다.

답변이 도움이 되셨다면 추천 부탁드립니다!

Answer 5

안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.

전입신고를 안 할 경우 대항력(전입신고+이사)과 우선변제권(대항력+확정일자)의 효력이 발생하지 않습니다.

만약 해당오피스텔 매매로 집주인이 바뀐다면 대항력이 없는 세입자는 새집주인이 이사가라고 한다면 이사를 가야합니다. (새집주인이 전입세대열람하여 전입신고와 확정일자 받은지 확인할 수도 있음)

경매시에는 대항력이 없어 0순위로 최우선변제금을 배당받을 수 없습니다. (소액임차인에 해당하는 경우 /지역마다 금액 다름) 그리고 등기부에 본인보다 후순위의 채권자가 있다면 순위에 밀려 전세보증금을 배당 못 받을 수도 있고 일부만 배당받을 수 있습니다. 첫 말소기준권리(가등기,저당,근저당,압류,가압류,경매개시등기 등)보다 선위라도 우선변제권이 없어 순위가 밀려서 전세보증금을 제대로 배당 못 받는 상황이 있을 수 있습니다.

집주인이 전세보증금을 반환하지 않아 세입자가 임차권등기명령 신청까지 할 상황이 올 경우 필요첨부서류에 첨부를 못 하고 임차권등기명령이 등기되었을 때 확정일자를 부여받습니다.