부동산매수후에 하자발견시 보상요구에 대하여

Question

건물을매수한지 10년이 다되어가는데 최근에 하자를알게 되었을때 매도인과 중개인에게 책임을묻고 하자부분에대한 수리요구를 할 수 있는지요?좋은 말씀 부탁합니다.

Answer 1

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.

주택의 하자부분은 균열, 곰팡이, 결로,누수 등이 있으나 많은 분쟁, 책임소재에 한 다툼으로 자주 접하는 소재가 되고 있는 것이 <누수> 입니다
질문하신 분의 하자도 <누수>인지요?

민법에서는 하자 담보 책임 기간을 토지, 건물 기타 공작물 또는 지반공사는 5년, 석조, 석회조, 연와조, 금속 기타 유사한 재료로 조성된 것은 10년으로 규정하고 있고, 공동주택관리법에서는 분양하는 공동주택은 민법 규정에 상관없이 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날부터공용부분의 경우 사용검사일(또는 건축법의 사용승인일)로부터 주요 구조부인 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에 따라 각기 정해진다라는 규정이 있으나

신규주택이 분양으로 인한 취득이 아닌 개인간의 매매후 발생한 하자책임에 대한 대립에서 많이 인용되는 한 판례에서

매도인이 매수인에게 하자담보 책임을 부담한다고 인정되기 위해서는 매매계약 당시 매매 목적물에 하자가 존재해야 한다.
매매 목적물에 하자가 존재하는지의 여부는 매매의 목적물이 거래통념상 기대되는 객관적 성질, 성능을 결여했거나 당사자가 예정 또는 보증한 성질을 결여하였는지를 기준으로 판단해야 한다.

아파트 누수현상은 그 특성상 누수원인이 존재하면 바로 나타날 수 밖에 없다.

이런 점을 고려해 법원은 매매계약을 할 때나 소유권을 이전하던 당시에도 모두 객관적 하자가 없었다면 매도인에게 하자담보책임을 묻기 어렵다고 판시했습니다

사례의 아파트는 사용승인 이후 약 14년이 지난 상태였으며 법원은 매수인 주장하는 사정만으로는 매매계약 성립 또는 소유권 변동 당시를 기준으로 거래통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다고 본 것입니다.

분쟁으로 법적인 판단을 구하여야 할 경우 매수 당시 노후 상태와 매매 계약의 특약에 따라 책임 소재가 달라 질 수 있다고 이해되며 핵심적으로 매도 당시부터 존재하였던 하자라는 점을 입증할 수 있어야 하는데 매매후 10년의 경과 기간이 있다면 매도인의 책임을 묻기 어려울 것으로 사료됩니다

이상 필자 개인의 견해로서 법적인 판단은 다를 수 있습니다
원만할 해결을 기대합니다

Answer 2

안녕하세요. 이정빈 공인중개사입니다.

매매 시 하자담보책임은 6개월입니다.

10년이 다 되도록 문제를 제기하지 않았을 경우 정말 중대한 하자를 몰랐다고 하면 그나마 소송을 할 수도 있겠지만

채권의 소멸시효 또한 10년이기에 단념을 하시는 게 낫지 않을까 싶습니다.

기간이 너무 오래 됐습니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

어떤 하자인지 모르겠으니 그 하자가 부동산 계약시점에 존재했는지와 하자를 안 날로부터 6개월이내에 그에 대한 청구를 했는지가 쟁점인데 구조적으로 불법건축물이면 청구가 가능할 것으로 보이나 단순누수나 건물의 노후화로 진행된 하자의 경우는 매도인에게 책임을 물을 수는 없을 것으로 보입니다. 입증자체도 어려울것으로 생각이 되고요.