이사가려고 하는데 보증금 문제로 궁금합니다.

Question

제가 6월달에 이사를 갈 예정입니다. 그런데 부동산에 이사를 한다고 말하는 이사 과정이 제가 아는 것과 다릅니다.

1. 먼저 제가 방에 짐을 다 뺀다.

2. 오피스텔에서 방 청소를 한다

3. 매물을 올린다

4. 사람이 구해지면 그때 보증금을 준다.

제가 아는 것으로는 제가 방을 빼기 전에 매물을 올려서 방을 보여주고 이사할 때쯤 계약자가 구해져서 제가 보증금을 받고 짐을 빼야하는 순서로 알고있는데 뭐가 맞는 건가요? 그리고 짐을 빼면 만약 제가 보증금을 못 받게되면 오히려 보증금을 돌려받는 수단이나 장치가 사라져서 더 위험하다고 하는데 정말인가요?

Answer 1

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

보증금을 받기전에 전출을 하거나 짐을 모두 빼게되면 대항력을 상실하여 보증금을 받기가 어렵게 될 수 있습니다. 최우선변제권의 요건인 대항력은 기본적으로 전입신고와 거주를 요건으로하고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권을 확보하게 됩니다. 따라서 보증금을 받을 때까지 전출을 하지않고 짐을 모두 빼지 않는 것이 필요합니다.

Answer 2

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

통상적으로 계약해지를 통보를 하고 그때 부터 새로운 세입자를 구해서 계약을 맺으면서 계약해지 날짜와 잔금일자, 보증금반환일자, 이사날짜등을 정하고 그에 맞추어서 나가는 세입자는 다른 곳을 알아보고 이사나가는날 보증금 받고 나가시면 되는 프로세스 입니다.

감사합니다.

Answer 3

제가 아는 것으로는 제가 방을 빼기 전에 매물을 올려서 방을 보여주고 이사할 때쯤 계약자가 구해져서 제가 보증금을 받고 짐을 빼야하는 순서로 알고있는데 뭐가 맞는 건가요? 그리고 짐을 빼면 만약 제가 보증금을 못 받게되면 오히려 보증금을 돌려받는 수단이나 장치가 사라져서 더 위험하다고 하는데 정말인가요?

==> 우선적으로 임대차계약 기간 중 질문자님의 사정에 의해서 임대차계약을 해지하는 경우 상기 방법으로 진행하심이 적절합니다. 그러나 보증금을 받을 때 까지 기존 주임법상 대항력을 유지해야 함을 참고하시기 바랍니다.

Answer 4

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

이사 순서 말씀 드리겠습니다. 선생님께서 말씀하신 내용이 맞습니다.

1. 임차 매물을 올린다.

2. 다음 임차인이 구해진다.

3. 보증금을 받고 이사갈 곳으로 짐을 빼고 이사 간다.

이 순서로 생각하시면 되겠습니다.

감사합니다.

Answer 5

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

중도퇴거의 경우 다음 세입자를 빠르게 맞추려면 먼저 짐을 빼고 청소 후 다음 세입자가 바로 입주할 수 있게 해둔다음 세입자를 맞추는 경우가 많습니다만

만기퇴거의 경우 굳이 먼저 뺄 필요는 없습니다.

중도퇴거도 사실 마찬가지이고요.

더 궁금하신 사항은 댓글 부탁드립니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

만기전 2개월에서 6개월사이에 이사가겠다고 통보하면 임대인이나 임차인이 부동산에 방을 내놓고 방이 빠지면 잔금을 받고 이사하시면 됩니다

보증금을 받기전에 짐을 빼면 안되고 젅울도 하면 안됩니다

만약에 방이 안빠져도 임대인이 만기날자에 돈을 준다고 하면 그날 짐을 중간정도 뺄때 잔금정리를 합니다

질문자님의 순서가 맞습니다

그런부분을 임대인과 협의를 해서 정리를 하시기 바랍니다

Answer 7

저 순서는 말도 안되는 소리네요.

만기전 부동산에 내놓기 - 다음 세입자 구하기 - 다음 세입자 계약 - 다음 세입자 잔금과 나의 퇴거일을 협의하에 날짜 맞추고 이사 - 이사 당일에 짐빼고 집 확인 후 보증금 반환 - 보증금 반환 전까지 키는 반납 안함.

정도로 보시면 됩니다.

Answer 8

안녕하세요. 김영관 공인중개사입니다.

질문에 답변드리겠습니다.

결론부터 말씀드리면, 질문자님이 알고 계신 순서가 훨씬 더 안전하고 일반적인 방식입니다.

일반적인 이사 및 보증금 반환 절차 (안전한 방식)

1. 이사 날짜를 정하고, 기존 방은 계속 살고 있는 상태에서

2. 부동산에 매물 등록 → 세입자 모집 시작

3. 새로운 임차인(후임세입자)이 결정되고 계약 체결

4. 후임세입자에게서 보증금이 집주인에게 입금되면, 그 돈으로 기존 세입자에게 보증금 반환

5. 기존 세입자는 보증금 수령 후 짐을 빼고 퇴거

이 방식이 안전한 이유: 세입자는 보증금을 돌려받기 전까지 방을 점유하고 있어 법적으로 보호받을 수 있습니다.
짐을 빼지 않고 사는 상태에서는 집주인이 후속 계약 압박을 받게 되므로, 보증금 반환 동기도 생깁니다.

위험한 방식 (부동산에서 제안한 방식)

1. 세입자가 먼저 짐을 다 뺀다

2. 오피스텔을 청소한다

3. 그 후에야 부동산이 매물을 올린다

4. 계약이 될 때까지 기다린다 → 그때 보증금 반환

이 방식의 문제점: 짐을 다 뺀 순간, 세입자의 점유권이 약해지고 대항력(법적 권리)이 줄어들 수 있음

집주인이 보증금을 미루거나 돌려주지 않을 때, 세입자가 실질적인 방어 수단이 없음

집이 비어 있기 때문에 전세보증금반환소송이나 점유이전금지가처분 등의 법적 절차가 복잡해질 수 있음

정리하자면 보증금 돌려받기 전에는 절대 짐을 다 빼지 마세요.

매물은 살고 있는 상태에서도 얼마든지 부동산에 등록 가능합니다. 요즘은 세입자가 있는 상태에서도 보여주기 일정 조율이 일반적입니다.

만약 집주인이나 부동산에서 짐을 먼저 빼라고 계속 주장한다면, 전세금반환보증 가입 여부나 전세계약서 특약 조항 등을 점검하고, 경우에 따라 법률 상담도 고려하셔야 합니다. 참고하세요!!